由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合竞得的北京朝阳黄杉木店超级综合体项目入市在即，该大型地块将开发为南区项目和北区项目，尽管2个项目均由4家企业共同持股，但由不同团队操盘，项目之间的竞争关系和差异化打造将是外界关注的焦点。
外界认为，“双子星”均面向高端改善群体，总价在千万元以上，或将朝阳市场的“内卷”推至新高。
《中国经营报》记者了解到，随着销售端分化加剧，北京今年高端改善项目销售相对火爆。市场机构中指研究院数据显示，上半年北京新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%。这一增长主要得益于朝阳、海淀等区域高端项目的集中入市，拉升了全市均价水平。
不过，自去年以来，北京朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应增加，加之今年“好房子”细则落地之后，项目之间比拼激烈。黄衫木店“双子星”能否再续去年北京宸园的去化速度？
黄衫木店“双子星”蓄势
9月以来，位于朝阳黄衫木店的“双子星”加大了宣传造势力度。
据了解，两个项目是今年4月28日出让的百亿组团地块中的宅地，该组团地块包括朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块及孙河组团土地储备项目2902-73地块。当时，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价竞得该地块，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录。
其中，2107-01、03地块为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。01地块占地面积3.01万平方米、地上建筑面积7.82万平方米，位于北面；03地块占地5.43万平方米、地上建筑面积14.11万平方米，位于南面。
2107-02地块为A334托幼用地，占地5253平方米，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。
中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。
拿地后不久，项目开发主体确定，2107-01住宅和02托幼项目由北京茂越置业有限公司（以下简称“北京茂越”）开发。公开信息显示，中建智地持有北京茂越48.5%股份，其余金茂、越秀、朝阳城发分别持股33%、17%、1.5%。
项目定名为璞樾。据悉，“璞”系是中国金茂于2024年推出的“金玉满堂”四大产品线中的TOP级高端产品序列，仅布局一线或新一线城市核心地段；“樾”系是越秀地产的高端住宅产品线，面向高阶人群，户型面积普遍在150平方米以上。项目由金茂和越秀负责开发，其中金茂负责规划设计，越秀负责营销和物业。
2107-03地块开发主体为北京兴昶房地产开发有限公司，股权结构与北京茂越相同，项目定名为紫京宸园，主要由中建智地开发。据了解，中建智地目前共有四个产品系列，包括宸系、府系、璟系和印系。这其中，宸系被视为顶级产品。
8月18日，紫京宸园设计方案公示，规划15栋7～25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172平方米，层高3.16～3.4米。随后在9月5日的产品发布会上，项目正式公布5款户型图，包括133和148平方米的四室两厅两卫、172平方米的四室两厅三卫，以及232和278平方米的五室两厅三卫。此外，项目还设计有少量400平方米的空中类别墅产品。
8月19日，璞樾公布规划方案，9栋住宅楼共424户，户型为152～258平方米全四居，层高约3.16～3.37米。与紫京宸园同一日，璞樾发布了6款户型图，包括152平方米主力户型，188平方米次主力户型，以及195、204、230和258平方米的大户型。
两项目在此前曾有消息传出将设置花池，但在公布的户型图中并未涉及。在使用面积上，均通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高房屋实际得房率，整体得房率都在90%以上。
记者了解到，目前朝阳高端住宅市场的竞争同样激烈，在供应激增与政策利好的双重背景下，产品力成为破局关键。
作为高端改善项目，“双子星”在产品打造着力颇多。比如紫京宸园采用宋代风格建筑，打造了山林、山水、林院、草丘等不同景观区。将宽11米的街坊路，打造成了一条樱花景观大道。据悉，项目会所达到了5700平方米，涵盖24种业态。
项目相关负责人告诉记者，紫京宸园售楼处开放的首个周末到访人数就超过了2500人，开放仅9天到访超过7900人。客户主要来自北京主城区的高端品质改善人群，“近期政策利好、限购政策及贷款政策落地，有利于这些改善需求释放。来看房的客户基本都是出于改善生活品质的需要，希望花最具性价比的费用买到更高品质的社区”。
朝阳高端住宅“内卷”
近两年，随着销售端的分化加剧，房企在北京的投资进一步聚焦核心区域，朝阳凭借配套较完善、发展潜力等综合因素成为企业重点布局区域之一，新房竞争逐渐升级。
据了解，上述两项目所处区域内高端改善盘林立，后续入市后所面临的竞争压力不小。
地块东向3公里处即为今年2月份保利+金茂拿下的三间房组团地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万平方米，成交楼面价5.16万元/平方米。
据了解，在拿地之后，保利和金茂随后在三间房组团地块上开发了朝观天珺和金茂满曜。朝观天珺由保利操盘，占地2.76公顷，总建面11.1万平方米，其中地上建面7.7万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%。项目总计7栋楼524套房源，户型包括92平方米的三居以及122、139及157平方米的四居。通过阳台和设备间面积赠送，整个项目得房率为92%～100%。今年6月10日，朝观天珺开盘，目前网签77套，去化14.7%，成交均价8.3万元/平方米。
金茂满曜由金茂操盘，打造为北京首个满系产品。项目地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/平方米。供应719套房源，户型包括115、116平方米的三居，以及129、133、159平方米的四居，实际得房率为94%～98%。项目于今年6月16日开盘，目前网签185套，去化率近25.7%，成交均价7.8万元/平方米。
距离黄杉木店地块约6公里、客群定位与之有部分重合的中海·万吉玖序也于今年5月18日正式开盘。据悉，该项目由中海地产旗下中海新城打造，是其去年所拿的朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块中，位于酒仙桥板块的地块。万吉玖序总计9栋楼370套房源，户型四居起步，面积段在168～372平方米。目前网签186套，成交均价11.4万元/平方米。
据了解，同样位于朝阳酒仙桥板块，去年10月份入市的北京宸园与万吉玖序定位一致，由中建智地打造，产品主推143平方米、165平方米、220平方米和249平方米的四居户型，总价1500万～2000万元，开盘当日即斩获61.5亿元销售额，根据其官微公布的数据，项目五个半月实现110亿元的收官成绩。
不过，去年北京宸园推出之时，周围竞品较少。但自去年以来，朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应随之增加。加之今年北京“好房子”细则落地，项目之间在产品打造上比拼升级，客户选择增多。
在激烈竞争之下，区域内今年有项目选择以价换量，距离黄杉木店约5公里的姚家园板块内，由长江实业集团旗下和记黄埔房地产开发有限公司开发的御翠园，于今年5月份开启一波降价，当时推出的特价房源销售均价为7万～7.1万元/平方米，相较于此前的备案价相当于打了近七折，户型包括140平方米、180平方米的高层。
记者了解到，御翠园项目拿地时间较早，为2001年，因此在产品力方面相对落后于市场。相较于北京近两年新房市场的产品，该项目在户型设计、产品打造上并不具备优势，高层产品得房率仅在79%～82%。据悉，该项目于今年6月份交房，面对同一区域内有限的客户，御翠园当时降价促销有其自身产品原因，但也受到即将入市项目的影响。不过，该降价行为很快被叫停。
如今，黄杉木店“双子星”蓄势待发，或将朝阳豪宅市场的“内卷”推至新高。
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