继开年取消全部区域公司后，近日中国金茂（00817.HK）高管团队大更新。“这次调动大多是老人提拔，未来公司在管理上会对标业内优秀企业。”相关内部人士表示。
在房地产行业，组织架构调整的企业不在少数，而金茂的特殊之处在于：一方面其作为老牌央企，是当下为数不多还能大笔投资，有竞争未来“牌桌”机会的房企；另一方面，过去几年金茂经历了一段业绩调整期，新管理团队能否带领公司突围备受关注。
业内专家接受采访时表示，金茂过去几年业绩调整，主要有两方面原因，一是曾经下沉至较低能级城市拿地，阶段性造成库存压力；二是在本轮限价政策松动前，金茂的高端高价产品优势受到一定限制。此次组织变革后，公司在面临外部市场竞争之余，内部城市公司之间的竞争也会更激烈，本质还是为了适应行业新环境、激发组织活力。
新管理团队就位
为适应当下的地产竞争形势，老牌央企中国金茂，正在经历组织架构的深度重构。
年初，金茂的“掌舵手”更替，张增根因年龄退休辞任，执行董事陶天海获董事会委任，出任公司主席、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席，2025年3月11日起生效。
与金茂过往较保守的风格不同，陶天海上任后便开启了一轮大变革。先是组织架构调整，取消全部区域设定，将原有的"总部-区域-城市"三级架构，调整为"总部-地区"二级架构。
具体而言，14个地区公司包括华东市场的上海公司、浙江公司、南京公司、苏南公司、合肥公司；华北市场的北京公司、天津公司、山东公司、郑太公司、雄安公司；华南市场的广深公司；华中市场的长沙公司；西南市场的成渝公司、西安公司。
在地产行业，房企裁撤区域、收编城市公司已成常态，缩短从总部到一线的管控半径，也是行业大趋势，但今年以来像金茂这般大刀阔斧改革的，在业内也并非多数。
与组织架构调整相适应，金茂的管理团队也完成了正式“更新”。自上而下，金茂提拔几位副总裁、免除了原区域层面的领导班子、敲定了14个城市公司的负责人。
具体而言，中国金茂华南区域总经理李兴，升任中国金茂高级副总裁，后续将分管成本合约部、资产管理部、以及金茂广深地区。李兴2011年加入金茂，此前曾担任公司投资发展部副总经理、总经理，金茂华东区域副总经理，金茂华南区域总经理等多个职位。
金茂华东区域总经理关翀，升任中国金茂副总裁，后续将分管华东各城市经营，包括上海、南京、浙江、苏南、合肥；关翀2001年加盟仁恒置地，操盘豪宅设计管理多年，2013年加盟中国金茂上海担任区域副总兼项目总，曾操盘业内知名的大宁金茂府。
中国金茂首席营销官李剑，升任中国金茂副总裁。李剑并非传统的“老金茂”，而是龙湖2007届的仕官生，本硕均毕业于清华大学，在龙湖先后担任长沙公司总经理，集团品牌营销中心总经理、海广公司总经理等，2024年加入金茂担任集团首席营销官。
除了集团层面的高管团队更新，金茂14个地区公司的负责人也敲定，比如上海地区公司总经理由副总裁关翀兼任，浙江地区公司总经理由王振松担任，吴艳涛任南京地区公司总经理等，整体均为原班人马过渡，仅北京及合肥两地的城市总经理有调整。
可以看出，虽然金茂今年的组织架构发生大变动，整体裁撤了区域这一层级，但在人员安排上以平稳为重，同时在用人上以业务能力强为先。一位内部人士表示，金茂本次高管变动在预期中，不是大的变动调整，基本都是“老人”内部提拔。
走过业绩调整期
与业内其他央国资房企相比，金茂在这轮行业调整中，不算跑在前边的那个。
从销售规模看，金茂曾在房企销售齐升的2021年，达到全口径2356亿元的销售规模。随着地产整体降温，2022年房企销售普遍缩水，金茂销售金额也回落至1550亿元。此后的2023年，金茂销售金额1412亿元，过去的2024年销售金额982.55亿元。
这几年间，金茂的销售排名从2021年的第15名、变为2024年的第12名，虽然有所提升，但在民营房企接连出险退场、央国企逆势超车的这几年，金茂未如头部的保利、中海、华润，以及TOP10中的建发、越秀等企业那样，实现业绩的大幅“弯道超车”。
从年报业绩看，过去的2020年～2024年间，金茂的营业收入分别为600.54亿元、900.60亿元、829.91亿元、724.04亿元、590.53亿元；同期归母净利润分别为38.81亿元、46.9亿元、19.84亿元、-68.97亿元、10.65亿元，其中2023年一度经历业绩深度调整。
彼时金茂表示，业绩亏损及下降主要是受房地产行业下行影响，集团及集团的部分联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值，部分物业开发项目收入及毛利率下降，土地开发收入金额下降导致毛利下降，以及收并购和出售等事项影响。
客观而言，受楼市价格下行、企业资产等因素影响，过往房企出现资产计提减值是行业常态，能实现业绩盈利的已是少数。不过，业内其他头部央国企，近年来虽盈利收窄、但大额亏损的不多，还有房企凭借持有经营性资产，在房开低迷期收获了可观盈利。
而金茂曾经是亮点颇多的老牌央企，早期其在地产江湖“打天下”时，一度凭借“金茂府”的招牌，实现用产品重塑地段价值，被业内冠以“高地价-高售价”的豪华房企标签。这样一家较具产品特色、且有央企背景的房企，为何也经历了一段业绩盘整期？
镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示，一方面，在本轮市场调整前，即2019年到2021年间，金茂拿地曾较为下沉，其中还有很多超级大盘，一定程度上给公司带来了阶段性库存压力。第二点，金茂的优势是打造高端、高价产品，而在此前严格限价时，这一优势的发挥受到限制，如果拿地价高、但卖不到预期价格，也会影响业绩表现。
在年初的业绩会上，金茂管理层也表示，在上轮严格的调控政策下，比如限房价、限地价时，房企拿地要拼手气、拼成本控制，金茂作为起家一二线、主打高端改善产品的房企，在严格调控的这几年做了一定下沉。随着调控政策基本全面放开，金茂还是要回归核心城市、核心地段、回归高端，这既是金茂的“老本行”，也是金茂的品牌优势和基因所在。
重回一二线竞争
“未来房地产的竞争，将主要集中在家全国性的房企，还有量地性房企之间。”年初业绩会上，中国金茂主席兼执行董事陶天海认为。
显然，走出业绩调整期的中国金茂，是有意愿、有潜力竞争未来市场入场券的房企。
在陶天海看来，金茂过去的2022年到2024年，是破局突围“活下去”的几年，要保证现流的安全，打破规模的负向螺旋；走过这个阶段后，企业要固本培元“活得好”，通过资产换仓提升核心能力，借助“盘活存量、做优增量”，让资产质量有根本性改进。
要拿到下半场的入场券，房企组织能力的竞争极为关键，这也是金茂本轮架构调整的核心逻辑。“未来行业剩下的企业，主要还是些央国企，包括常有市场化意识和能的地国企，今后的竞争核还是组织能的竞争。”他认为。
组织架构大调整之余，金茂的另一个动作是，加大投资力度补仓、重回一二线优质地段。
记者查阅近五年房企新增货值榜发现，去年金茂相关数值的排名已经明显提升，从2020年的行业第25位、2021年的行业第18位、2022年的行业第19位、2023年的行业第17位，升至了2024年的行业第8位，仅次于中海、华润、保利、绿城、建发、滨江、招商。
2024年四季度以来，金茂已经明显加大投资力度，全年权益土地款支出202亿，权益占比61%，部分项目与华润、保利、建发等合作开发；京沪成为投资重心，2024年合计可售面积占到37.6%。2025年其拿地势头未减，前4月全口径新增货值达到590亿元，位居行业第二。
管理层表示，2025年金茂总推货量大约1800亿，预计销售规模会保持在千亿规模，排名会“稳中有升”，集团对此充满信。“信最主要还是来于推货结构不断优化，1800亿的推货结构中，2023年以来新获取的地占大约70%，总体质量是不错的。”
张宏伟认为，现在很多城市限价政策取消，对金茂来说能发挥其产品优势。从市场环境看，金茂在一二线拿地较猛，会跟大牌央企、地方国企等进行竞争；本轮组织变革后，公司内部竞争也会比较激烈，未来14个地区公司可能还会调整，北京、上海相对而言更有优势。
中信证券表示，作为中国中化旗下的城市开发和运营平台，中国金茂在更换管理层后，转变经营策略、提升产品品质，“野蛮扩张”时期积累的包袱逐渐得到消纳。2024年以来，公司逆势在高线城市扩大拿地规模，有助于“腾笼换鸟”实现开发业务的企稳回升；同时，综合采用土地专项债收储、REITs出表等手段，推动存量项目去化和资产盘活，母公司亦直接提供信用支持，这些举措都有助于公司实现困境反转。
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