一股拿地“新势力”正在悄然搅动佛山房地产市场。
近日，佛山市公共资源交易平台公示地块编号TD2025（NH）WG0052的交易结果，由佛山市佛铁投资发展有限公司（以下简称“佛铁投资”）以约8.53亿元的价格竞得，溢价率2%。这是佛铁投资近两个月斩获的第4宗土地，累计拿地金额约24.11亿元。
7月底，佛铁投资以约4.46亿元竞得佛山市顺德区北滘镇1宗涉宅用地；8月初及8月21日，佛铁投资先后以约5.12亿元、6.17亿元的价格将禅城区2宗涉宅地块收入囊中。
据克而瑞监测，上述佛铁投资所斩获4宗涉宅用地中，周边1公里内均无在售项目，项目未来入市有望减轻一定的负重压力。截至2025年8月，佛山楼市在售项目近300个，当中尚未有佛铁投资的身影。有业内人士分析称，佛铁投资进军房地产或是借鉴广州地铁进入房地产开发的模式经验。
工商信息显示，在土地市场“初露锋芒”的佛铁投资成立于2018年3月，由佛山市地铁集团有限公司（以下简称“佛铁集团”）100%持股，注册资本约1亿元。对于所拿地块后续开发计划、整体拿地策略等问题，9月17日，佛铁投资方面对《中国经营报》记者表示：“目前我们不便就相关话题接受采访。”
地块邻近地铁站
9月12日，佛山市公共资源交易平台显示，佛铁投资受让位于佛山市南海区狮山镇环站西路以西、工贸大道以东、兴业东路以南、横二路以北地块（以下简称“狮山镇地块”），成交价约8.53亿元，成交楼面价约4193元/平方米。
公告显示，上述地块面积约7.81万平方米，分为ABC三区，A区、B区为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地及旅馆用地，C区为城镇村道路用地。其中，城镇住宅用地出让年限为70年，面积约7.26万平方米。A区、B区容积率>1.0且≤2.8。该地块于9月8日开拍，开拍前三天已有过1轮报价，开拍当天经历两轮报价后最终由佛铁投资拿下，溢价率约2%。
根据规划文件，该地块为南海区城市森林花园住宅试点项目，“城市森林花园住宅”在业内被称为“第四代住宅”模式。依据“城市森林花园住宅”试点实施方案，该类型产品是以每户拥有面积不大于套内建筑面积的40%，高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。
此次出让的狮山镇地块拟采用空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅共同规划建设的方式。空中花园不计入容积率计算且不计入产权面积，空中共享平台（包括上层的公共连廊）亦不计入容积率计算，不作分摊计算，确权登记为全体业主共有。据此，业内称狮山镇地块未来将打造“四代宅”产品，该地块也是南海区狮山镇第1宗“四代宅”地块。值得注意的是，出让文件显示，该宗地块的开发投资总额不低于7.12亿元（不包括出让地价款）。
从区位来看，狮山镇地块紧邻佛山地铁3号线兴业东路站，距离地铁佛山西站2公里以内。这延续了佛铁投资此前的拿地思路。
7月30日，佛铁投资竞得佛山市顺德区北滘镇广佛江珠高速以东、站前路以北地块，成交楼面价约2077元/平方米，土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地，土地面积约8.95万平方米。该地块位于地铁广佛环线北滘西站上盖，南侧为潭州会展中心，东南面为西滘市场与西滘小学。
8月4日，佛铁投资以约5.12亿元竞得佛山市禅城区南庄大道南侧、佛山市岭南美术实验中学东侧，成交楼面价为4650元/平方米，土地规划用途为二类居住用地，出让面积约为3.94万平方米，容积率≤2.8。该地块距离佛山地铁2号线南庄站约1公里。
8月21日，佛铁投资竞得佛山市禅城区禅港路北侧、湖一路东侧，成交价约6.17亿元，楼面价约6550元/平方米，计容建筑面积9.42万平方米，容积率2.5，规划用途为二类居住用地，兼容商业用地、商务用地、娱乐康体用地。该地块距佛山地铁四号线（在建）绿岛湖中路站直线距离约800米，且为绿岛湖板块首个“超新规”项目，即阳台率可达30%。有业内人士分析称，该地块未来大概率将打造成中高端改善产品，对景观资源极致利用。
他山之石
随着4宗地块陆续落袋，佛铁投资在佛山土地招拍挂市场的存在感愈发强烈。
记者注意到，早在去年年底，佛铁投资就曾以联合体的形式竞得佛山市顺德区北滘镇佛山一环以东、裕和路以南地块。如今，佛铁投资独自躬身入局，且据好地网统计，佛铁投资以权益拿地金额15.8亿元位居2025年1—8月佛山市房企拿地金额排行榜榜首。
不过，佛铁投资面临激烈的市场竞争。保利、万科等房企深耕佛山多年，拥有丰富的项目开发经验和强大的品牌影响力，其经过多年实践，已经形成了一套成熟的开发流程和管理体系。
据克而瑞统计，2025年1—8月，佛山市商品住宅市场新增供应165.37万平方米，同比下降36%，成交面积约247.58万平方米，同比下降18%；成交均价约16385元/平方米，同比下降1%。其中，保利、东建集团、华润置地、招商蛇口及碧桂园为销售额排行榜前五名，头部房企实力坚挺。
尽管面临同行竞争及市场环境变化，近年来加入拿地大军并在当地展开积极布局的地铁公司不止佛铁投资。
“广佛同城”之下，广州地铁自2017年开始探索地铁TOD（以公共交通为导向的发展模式）项目建设，其起初主要策略以合作开发为主，自主开发为辅。后来，广州地铁尝试“单干”，独立开发相关项目。
广州地铁方面此前对记者表示，公司一直都具有独立开发的资质和能力。在当前新的房地产市场环境以及多个项目同时操盘运作下，公司也必须不断提升自己的产品力和专业能力。据其透露，广州地铁重点关注团队的产品设计、成本控制和市场营销等能力打造，在开发效率和产品竞争力方面向市场一流企业看齐。
据克而瑞统计，2023年，广州地铁以销售额约271.06亿元位居广州房企销售排行榜第三位；2024年，广州地铁以全口径销售额约215.51亿元，位列广州房企销售额排行榜第三位。2025年1—8月，广州地铁权益销售金额约53.03亿元，位列广州房企排行榜第四位。
拿地方面，据中指研究院统计，今年前8个月粤港澳大湾区拿地金额排名前十企业中，广州地铁以28亿元的拿地金额位列第8名。
对于近年来拿地活跃的地铁公司，业内以“卖5块钱的票，买上百亿元的地”作为其真实写照。当前，地铁运营仍是地铁公司的主要业务，但不可忽略的是，房地产板块在地铁公司的发展过程中愈来愈受到重视。
广州地铁2025年企业债募集说明显示，2022年至2024年，物业开发占公司总营收的比重从14.27%提升至42.62%，2025年一季度达到58.31%，金额约为42.45亿元。对应期间内，地铁运营业务毛利润、毛利率均持续为负。广州地铁方面表示，公司以轨道交通物业开发业务作为重要战略业务，积极探索实践“地铁+物业”发展模式，用物业开发价值为地铁建设筹资，反哺地铁运营。
Wind数据显示，2022年至2024年，佛铁集团营收分别约3.99亿元、5.53亿元、5.86亿元，净利润分别约0.89亿元、-1.19亿元、-1.79亿元。2025年上半年，佛铁集团营收约2.79亿元，亏损约0.24亿元。近年来，佛铁集团债务居高不下，截至2025年6月30日净债务达248.09亿元。
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