2025年上半年的上市房企财报，如同一面镜子，映照出行业的新格局。新京报贝壳财经根据企业公告、东方财富网梳理出20家典型上市房企营收数据发现，行业仍处于深度调整期，企业间分化持续加剧。房地产正从“规模竞赛”转向“稳健经营”的新阶段。
整体来看，上半年，“千亿营收俱乐部”仅有保利发展（以下简称“保利”）和万科两家入围。值得关注的是，首开股份、滨江集团营收增速超80%，逆势狂奔。与此同时，半数房企营收下滑，世茂集团、融创中国同比跌幅接近腰斩。部分央企、国企凭借资金优势和资源整合能力，占据市场主导地位，而多数民营房企仍面临营收下滑、债务高压等挑战。这份榜单已不仅是规模的较量，更是企业抗风险能力的“压力测试”。
仅保利、万科进入“千亿营收俱乐部”
从20家典型上市房企营收数据来看，2025年上半年行业整体收入规模仍呈收缩态势。这些企业平均营收增速仅为7.72%，增长乏力。
如果以500亿元和1000亿元作为关键分界线，将20家典型上市房企划分为三个清晰的梯队。第一梯队的千亿俱乐部仅有2家，包括保利和万科，营收分别为1169亿元、1053亿元。昔日的“碧万恒”只有万科仍在留守。
第二梯队为500亿元-1000亿元阵营，共有7家房企，包括华润置地、绿地控股营收均超过900亿元；中海地产超过800亿元；碧桂园超过700亿元；龙湖集团、绿城中国、招商蛇口均超500亿元。
这一梯队的房企竞争最为激烈。包含了实力强劲的央企，如华润置地、中海地产、招商蛇口；混合所有制企业有绿地控股、绿城中国；还有民营房企碧桂园、龙湖。其中，龙湖集团经营较为稳健。而碧桂园这两年的重心在保交楼以及债务重组上，营收规模收缩已成必然。
第三梯队为500亿以下阵营，共有11家房企，从越秀地产到世茂集团。主要是区域龙头房企，比如越秀地产、滨江集团；还有地方性国企，比如华发、首开股份；更有经历过债务危机的昔日头部房企，跌落至这一阵营，比如融创中国、世茂集团。融创中国经历了债务重组后，业务正在逐步恢复，但营收规模与高峰期已不可同日而语。
分化显著，首开股份增速翻倍
值得注意的是，企业间分化愈发明显，主要表现在营收增速上，位居前三的保利、万科、华润置地营收均超过900亿元，但增速差异显著，华润置地实现近20%的正增长，保利和万科则分别下跌16.08%和26.2%。
尽管行业整体承压，仍有部分中型房企通过差异化策略实现增长。其中，滨江集团、越秀地产、华发股份增速均超30%，其中，滨江增长87.8%，首开股份增速达105.19%。
首开股份上半年营收同比增长翻倍，主要得益于房屋集中交付体量较大。不过，上半年首开股份的净利润则是亏损14.36亿元，出现“增收不增利”现象。
而滨江集团凭借在长三角区域的深耕，营收实现大幅增长87.8%；越秀地产和华发股份则依托大湾区市场支撑，分别实现34.6%和53.46%的增速。华发股份上半年营收排名也从2024年的第16位升至第12位，上升4位。
整体来看，20家典型房企中，仍有一半（10家）房企营收同比出现下滑，跌幅在10%至50%不等，世茂集团跌幅最大达49.21%，近乎腰斩；融创中国也下跌41.7%。
挑战仍在，房企转型迫在眉睫
近年来，国企、央企展现出更强的抗风险能力。营收排名靠前的保利、华润置地、中海地产、招商蛇口、绿城中国（中交系）、越秀地产等均具备央企或地方国企背景。这些房企营收较为稳定，同比降幅较小甚至实现正增长，这主要得益于其更低的融资成本和更强的资源获取能力。特别是在一二线城市核心地块的获取和开发方面，央国企占据明显优势。
而且，当前购房者更倾向于选择有政府信用背书的国企、央企项目，认为其保交楼能力更强，这直接转化为销售优势。土地市场上，资金充裕的国企、央企仍是拿地主力，为未来可售货值提供保障。
相比之下，民营房企除龙湖集团、滨江集团等个别企业外，多数仍承受巨大压力。碧桂园、融创中国、世茂集团营收同比下降均超25%。民营企业在资金链、销售去化、债务化解等方面困境依旧，不得不收缩拿地规模，影响后续发展。
值得注意的是，越来越多房企正发力“第二增长曲线”，通过轻资产转型、代建业务、商业运营等非开发业务拉动收入。最为典型的当数华润置地，上半年，华润置地购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等的运营性收入利润贡献超六成，助其取代中海成为“利润王”。此外，上半年，龙湖集团的运营业务及服务业务合计收入132.7亿元，创下半年历史新高，占总营业收入22.6%。
尽管部分企业业绩亮眼，但行业整体仍面临需求端疲软、房价下行、存量去化缓慢等挑战。民营房企债务重组进程缓慢，流动性压力尚未根本缓解。
业内人士认为，房地产行业正步入全新发展阶段，规模下降、速度放缓成为新周期特征。房企需强化资金管理、优化债务结构，加快向城市运营与服务转型，寻求第二增长曲线。
从目前来看，这份2025年上半年典型房企营收成绩单不仅是规模排行，更是企业“综合抗风险能力”与“未来发展潜力”的体检报告。行业格局重塑已完成，未来将是“稳健派”与“转型派”的竞争。
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