新华财经新加坡2025年8月1日电（记者刘春涛）受印尼盾汇率波动影响，新加坡上市的先锋医疗产业信托（First REIT，股票代码：AW9U）2025年上半年业绩承压。华侨银行在最新发布的报告中，将该信托的评级从“买入”下调至“持有”（HOLD），但维持其0.27新元的目标价。报告认为，尽管信托基本面稳健，但短期内汇率风险和估值压力值得关注。
上半年业绩不及预期，汇率成主要拖累因素
先锋医疗产业信托持有新加坡、日本和印尼共32家涵盖医院及养老院的物业。根据业绩报告，先锋医疗产业信托2025年上半年（1H25）的每单位派息（DPU）为1.13新加坡分，同比下降5.8%。该业绩表现未达到分析师预期，主要归咎于印尼盾兑新元的汇率波动。
数据显示，信托上半年的租金收入和净物业收入（NPI）分别同比下滑2.9%和2.7%，至5050万新元和4890万新元。若剔除汇率影响，其印尼和日本的物业组合本应实现5.5%的租金增长和持平表现。相应地，可分配总额同比下降4.8%至2380万新元。
分析师下调派息预测，维持公允价值不变
考虑到持续的汇率逆风，华侨银行分析师将先锋医疗2025财年和2026财年的DPU预测分别下调了3.8%和3.2%。分析师指出，尽管存在下行风险，但管理层高达50%的海外现金流对冲政策及租金内置的年度增长条款，将在一定程度上缓解汇率冲击。
尽管下调了评级，分析师仍维持其0.27新元的公允价值预估。这主要是因为较低的无风险利率假设部分抵消了风险溢价的上升。鉴于该信托当前0.280新元的收盘价，估值已趋于紧张。
战略审查进行中，市场持观望态度
目前，先锋医疗产业信托正在对其印尼医院资产组合进行战略审查。此前，该信托已收到印尼PT Siloam国际医院集团的初步收购意向书。分析师建议投资者采取“观望”策略，等待战略审查结果明朗。
尽管面临挑战，该信托仍具备多项优势。其投资组合拥有长达10.1年的加权平均租赁期（WALE），能提供稳定的现金流。此外，人口老龄化和对优质医疗服务的需求增长等结构性趋势也为其提供了长期支撑。
然而，投资者仍需关注其信用指标。截至2025年6月30日，该信托的杠杆率已微升至41.2%，同时其租户之一PT Metropolis Propertindo Utama (MPU)的未付租金已累积至700万新元。
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