在房企加速回归核心城市大背景下，上海市正成为诸多国企和民企拓储的重仓之地。
日前，上海市第五批次土拍“落槌”，6宗地块起始总价为192.47亿元，成交总价达到212.57亿元，溢价20.1亿元，共吸引19家房企参与竞逐。其中，上海市杨浦区东外滩地块刷新杨浦区楼面价纪录，一举成为区域新地王；浦东曹路地块虽然位于上海市郊区，但溢价率高达41.68%。
《中国经营报》记者注意到，纵观今年前5个月房企拿地数据，房企回归一、二线城市，特别是加码一线城市的趋势愈发明显。截至目前，2025年上海市前五批次土拍累计揽金已达633.87亿元。
另据克而瑞研究中心统计数据，今年1—5月，上海市、杭州市、成都市等地土拍平均溢价率均超过15%，非核心城市、非核心区域地块对房企的吸引力则持续下降。
“包括上海市在内的一线城市凭借持续稳定的交易量，尤其是高端住宅市场频现超额认购现象，成为房企重点布局的主要考量因素，且这一趋势有望贯穿2025年全年。”58安居客研究院研究总监陆骑麟向记者分析称。
单批次土拍揽金破纪录
多宗地块高溢价成交、单一地块最高成交额超80亿元，日前落幕的上海市第五批次土拍颇具看点。
公开数据显示，在上海市第五批次土拍中，6宗地块主要位于上海市杨浦区、宝山区、闵行区和浦东新区等区域，累计揽金超212亿元。其中，5宗地块溢价成交，最高溢价率达到41.68%。而在上海市今年上半年已进行的多批次土拍中，日前落幕的第五批次土拍揽金额最高。
据了解，由于杨浦区东外滩地块地处上海内环，地理位置优越、周边交通发达、配套成熟，最终吸引了中海、保利发展、上海城建、越秀及招商蛇口&财投、华润置地&中能建联合体的竞夺。在经过95轮竞价后，最终由保利发展以总价35亿元竞得，成交楼面价95530元/平方米，溢价率达到30.79%。
“近年来，东外滩区域展现出强劲的发展活力，通过引入字节跳动、哔哩哔哩、美团等头部互联网企业，形成了显著的产业集群效应。”对于高溢价抢地的原因，保利上海相关负责人日前回复记者称，“基于对区域价值的深刻理解，公司有信心在新地块为区域打造‘好房子’，持续提升区域的居住品质。”
“新地块于6月19日刚刚获取，目前还处于前期规划阶段，希望明年上半年能跟市场见面。”上述保利上海相关负责人告诉记者。
值得一提的是，这一成交价也刷新了杨浦区的楼面价纪录，一举成为区域新地王。在拿下杨浦区东外滩地块的同时，保利发展还拿下了闵行区颛桥地块，出让总价31.40亿元，成交楼面价38775元/平方米，溢价率12.95%。
在上海市第五批次土拍中，位于上海市宝山区的南大多用途组合用地因涵盖住宅、商业办公等多种类型，被认为是此次土拍中“体量最大、规划要求最严、开发难度最高”的地块。
记者注意到，由于起拍价门槛高、开发难度高，该地块最后吸引了中建东孚、华润置地两家房企角逐，最终由中建东孚以81.95亿元总价拿下，成交综合楼面价25488元/平方米，溢价率1.17%。
“在当前上海商办市场存量较高、去化周期较长的情形下，各大房企确实面临一定挑战，但往往挑战与机遇并存。在资产运营领域，我们具有一定的经验和优势，对这次打造250米超高地标商办塔楼充满信心。”接近中建东孚的知情人士向记者表示，下一步将精准定位，利用中建系的产业资源和品牌优势，从产品创新、运营服务、资源整合等方面打造具有中建东孚特色的商办运营模式。
事实上，在上海市远郊区，部分项目去化速度仍待进一步提升。对此，陆骑麟向记者分析称，上海市部分边缘区域房地产市场发展的核心需要依赖产业导入。当区域内企业形成规模、就业人口达到一定数量时，无论是购房还是租房的住房需求将为楼市提供支撑。
“目前，包括临港在内的部分板块住房供应量显著超过需求量，导致销售周期较长，而区域内供求关系的转变，将成为楼市转向的关键转折点。”陆骑麟向记者直言。
郊区地块“冰火两重天”
除核心区域地块受到房企追捧外，上海市部分郊区土地市场热度也在攀升。
在上海市第五批次土拍中，浦东曹路地块就因吸引多家房企竞逐、最终高溢价成交而引发广泛关注。公开信息显示，浦东曹路地块为多用途组合用地，包括1宗住宅地块和1宗其他商服用地，总起始价为14.82亿元。
据了解，尽管地处郊区，但浦东曹路地块依然吸引了4家地方国企下场角逐。中指研究院数据显示，联发集团最终以21亿元总价，以及装修标准4500元/平方米、配建公共服务设施5220平方米、高端人才住房配建比例2%等条件拿下上述地块，成交楼面价33957元/平方米，溢价率41.68%。
不过，与受到开发商追捧的浦东曹路地块不同，同批次的青浦徐泾地块热度较低，最终由大华集团以底价竞得，成交价约30.53亿元，成交楼面价为26843元/平方米。
同属上海市郊区，浦东曹路与青浦徐泾两宗地块土拍热度差异明显，原因何在？
“开发商拿地策略主要与区域新房去化周期及近三年供应量相关。据安居客统计，青浦徐泾板块在售、待售住宅楼盘共7个，浦东曹路板块则仅两个，后者未来的开盘竞争压力相对较小。”陆骑麟向记者表示。
“从土地供应方面来看，青浦徐泾板块近5年累计出让14宗住宅用地，浦东曹路仅5宗。”陆骑麟进一步分析称，青浦徐泾板块因前期住房需求集中释放，次新房项目对未来新盘的冲击显著，两大板块在土地热度与市场竞争格局上的差距由此显现。
在房地产市场调整分化过程中，头部房企密集加码核心城市的趋势也更加明显。同策研究院统计数据显示，该批次土拍共吸引19家房企参与竞夺，包括18家国央企和1家民企。同策研究院方面据此分析认为：“与以往相比，此次参拍的企业数量有所回升。”
“企业新增土储有助于未来健康持续发展。中建东孚总部在上海市，我们将进一步深耕本埠市场，在合适机会选择合适地块补充土储。”对于未来拓储计划，上述接近中建东孚的知情人士向记者表示。
“事实上，上海市土地市场近两年不断刷新单价、总价及溢价率等纪录，与房企拿地时的谨慎态度密切相关。”陆骑麟以上海市土地市场表现为例分析称，“在楼市持续调整的背景下，安全性成为房企拿地的首要考量因素。”
“作为中国最具活力的超一线城市，上海市持续释放的产业升级动能和人口集聚效应，为房地产行业提供了坚实的发展基础，保利坚定看好上海房地产市场的发展活力及未来潜力。”保利上海相关负责人向记者表示。
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