一边是内环内地块底价成交，一边是内中环地块再现高溢价率。
在5月9日上海2025年第四批次土拍中，刷新板块单价纪录的杨浦区N090602单元L4-02地块（即东外滩地块），与底价成交的虹口区C080101单元hk196-08、hk196-06地块（即北外滩地块），呈现了明显的冷热不均，地理位置稍逊的东外滩地块反而表现更强势。
“这两个地方，明显北外滩地段更好，我会考虑买这里，医院、商业、交通等配套都不错。东外滩地块交通不方便，旁边军工路和复兴岛的开发前景都不确定。”5月14日，近期正在四处看房的金瑜（化名）通过微信对《每日经济新闻》记者表达了自己的偏好。
为何买房人更中意的北外滩地块，在土拍中却不及东外滩地块抢手？带着这个问题，每经记者实地走访了地块所在的两大区域。
地段比拼：配套完善VS交通仍不便
公开信息显示，此次土拍中的北外滩地块分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块（即），其中的纯住宅地块建设用地面积3707.57平方米，规划建筑面积22987平方米（含800平方米商业），容积率6.2。
每经记者在实地走访中发现，北外滩地块地理位置极佳，距离外白渡桥和外滩景区仅1.2公里，向南沿吴淞路步行约20分钟可达。公共交通也十分便利，与地铁10号线四川北路站直线距离仅300米。传统的四川北路商业街与之相邻，滨港商业中心、今潮8弄、利通广场、壹丰广场等商业配套完善，项目东面即上海市第一人民医院（北院）。
该组合地块中的住宅用地起始楼面价也高达87997元/平方米，但最终在土拍中遇冷，由北外滩集团底价获得。
再看刷新板块单价纪录的东外滩地块，位于杨浦滨江南段位置，出让面积21150.46平方米，规划建面52876.15平方米，容积率2.5。每经记者发现，该地块周边城市界面并不理想，附近部分房屋拆迁仍未完成。
交通方面，距离最近的轨交12号线爱国路站约750米；商业配套目前仍依赖杨树浦路的上海国际时尚中心，而这一购物中心定位城市奥特莱斯，与日常生活所需商业并不匹配。
“北外滩的前景概念比东外滩强太多了，如果最终备案价差距不大，我选北外滩。”另一位准买房人章澜（化名）通过微信告诉每经记者。
但即便如此，据中指研究院统计，东外滩地块还是吸引了招商蛇口、中国金茂、华润置地、中海地产、保利置业共5家竞买人，经过72轮竞价，最终由保利置业以总价42.41亿元竞得，溢价率26.30%，成交楼面价80199元/平方米。
对于两幅地块的冷热不均，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者解释说：“虹口北外滩地块的住宅部分不是重点，主要是商业开发。现在整个虹口比较出彩的商圈非常少，除了瑞虹板块，其他都是单体商业热度稍高，例如白玉兰广场、凯德来福士，没有形成板块协同，而四川北路这个传统的商业中心也需要重新规划换代。”
每经记者在现场看到，作为曾经的影视取景地，北外滩地块西面的乍浦路，正在打造结合历史建筑保护和影视文化的“酱园弄”特色街区。
从土地使用权出让合同看，受让人应当完整自持配套商业物业和住宅用地的配套商业物业。地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%（多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。
此外，地块还有着其他保护、利用和管理要求，包括“乍浦路两侧风貌界面和现存的优秀历史建筑、未定级不可移动文物和风貌建筑等，后续的保护更新应保持低层连绵的空间肌理与院落式、进深式的布局特征，同时充分挖掘并尊重地块内宗教建筑、观演类文化建筑、公寓类建筑较为密集的独特且富有历史韵味的城市风貌特征等”。
严苛的要求下，房企的参拍热情必然受到影响。
板块比拼：即将迎来强有力竞争者VS点状新盘热销
既然北外滩地块看上去更具优势，为何东外滩地块更受头部开发商追捧？
每经记者注意到，北外滩板块住宅用地供应较少，目前周边在售住宅项目也少。但从土拍情况看，很快会出现强有力的直接竞争者。
2024年11月上海第七批次土拍，华润置地以51.36亿元、溢价率11.97%摘得C080301单元hk191A-03地块，也是该批次中成交单价最贵的宅地，楼面价约92934元/平方米。该地块出让面积1.42万平方米，容积率3.87，建筑面积5.53万平方米。
相比之下，华润置地的项目更有规模优势，容积率也远远低于北外滩地块。而两个项目几乎紧邻，经记者实地测算，从北外滩地块东步行到华润置地的项目，只需经过一个十字路口，总路程约300米。
也就是说，两个项目具备几乎相同的商业配套和交通条件，但从开发节奏看，华润置地抢占了近5个月的“先机”，加上近段时间华润中环置地项目多次开盘售罄、浦东新杨思项目认购率412%的战绩，未来蓄客过程中的吸引力更为明显，这无疑会给北外滩地块带来不小的压力。
而2024年以来，东外滩板块的销售氛围火热。据中指研究院统计，周边约700米范围内，中建壹品·外滩源著2024年首开完成去化，二期推出114套房源，均价109000元/平方米，当天去化率达90%；合生创展·缦云上海近半年月均去化17套，销售均价122006元/平方米。
每经记者注意到，杨浦滨江南段目前作为上海城市主中心的一部分，在“滨江国际创新带”的规划定位下，未来将重点发展商务、文化休闲及生态居住功能，并大力推进产城融合、职住平衡。
而在持续吸引创新人才流入方面，沿江一带美团、哔哩哔哩等大型企业总部在建，导入优势明显。不仅如此，5月8日《杨浦区关于全球互联网优质内容创作者“优享计划”的实施细则》发布，对符合条件的互联网优质内容创作者在杨浦区购房可享有住房补贴支持，其中战略创作人才最高可获200万元购房补贴。
卢文曦坦言：“杨浦滨江板块的土拍明显延续了之前的热度，今年的楼面价和板块内中海地产项目当时的楼面价相比还要更高一些。”
“一方面，中海地产项目开盘售罄给了市场一定的信心，开发商对板块内的消费能力有信心；另一方面，杨浦滨江板块的城市界面还是偏老旧，但点状的新楼盘能热销，说明区域内升级换代的需求还是存在，好的产品仍然有吸引力。”卢文曦说。
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