丰田雷克萨斯电动汽车及电池的研发生产公司正式落子上海，初期产能达10万辆。听到消息的本地人震惊，这么大项目，我们有地吗？
金山做到了。前几年，区里下功夫盘活低效用地，释放出不少零散用地指标，一番腾挪转移，不到半年迅速“拼出”1692亩产业地块，相当于160个足球场。
这样的规模体量，在上海实属少见，但从城市产业布局来看，又十分必要。
以丰田车厂为例，企业入驻之后，不仅能完善城市的新能源汽车产业链，而且可带动146亿元投资、1000个就业岗位落地。再如占地近1600亩的特斯拉超级工厂和储能超级工厂，早已成为上海产业版图上的重要支点。
上海市规划资源局有关负责人介绍，从未来招商引资的趋势看，将会有更多大型项目对成片大块土地形成需求。今年，上海计划盘活低效产业用地30平方公里，发力盘活成片低效产业用地。围绕大虹桥、大东方、大吴淞、大吴泾“四大战略区”和轨交中环线周边地区，吸引一批投资规模大、技术含量高、带动作用强的优质项目。
吴淞杨浦滨江推动整体储备
先进制造项目落地，不像放一块积木这么简单。雷克萨斯、特斯拉这些大型项目，一般需要成片连块的集中用地，还有如集成电路企业甚至对土地的空间形态、区位、配套有特殊需求。招商引资竞争激烈，时间往往是决定成败的关键因素，如果无法快速匹配到适配的土地资源，很可能就会与优质项目失之交臂。
今年，低效产业用地盘活聚焦“裁出”更多“大衣料子”，尤其是100亩以上的产业用地，这些都是城市的稀缺资源。位于“四大战略区”的吴淞创新城、东方枢纽，还有杨浦滨江中北段，浦东金桥、嘉定安亭、松江新浜、金山碳谷绿湾等，今年正探索整体收储，盘出大块、连片且具备高强度开发潜力的产业地块。
以占地约1116.3亩的杨浦滨江中北段大电气片区整体收储更新为例，依托黄浦江滨江中北段一江两岸整体规划研究，通过“三师联创”创新机制，由中外设计团队开展功能产业策划、战略研究、总体绩效评估等多项研究，确定“创新生态实验场、未来产业孕育地、复合功能先导区”的规划定位。其中上海电气自主更新转型片区条件相对成熟，这里将作为滨江中北段关键转型区域，考虑引入上海电气中央研究院、高端研发中心、智能化和绿色化平台，形成上海电气未来科创中心和数字产业总部。
与此同时，吴淞创新城地区今年将正式推动大吴淞启动区约12540亩的整体储备，借助空间再造、品质提升，推动传统制造业转向创新研发功能，辐射带动宝山区“北转型”战略发展。
优化政策供给的精准性
工业土地的规模越大，在盘活中越要降低成本。上海经济正处于结构转型阶段，怎么把资源用在刀刃上，提高配置效率？上海提出，今年要继续优化政策供给端，在精准度上做文章。
因为缺乏科学明确的评估体系，上海产业用地现状利用情况底数不太清晰。为了突破瓶颈，上海面向所有产业用地建立起综合绩效评估标准，指标很多元，除了产值，还涉及到对土地使用人（企业）的创新能力、社会贡献、就业贡献和节能环保等，经过两轮系统评估后，产业用地利用的家底情况就变得清清楚楚了。
同时，针对收储收回成本高，还研究综合价值评估办法。2024年完成盘活的45平方公里低效产业用地，部分地块试点了这套综合价值评估标准。今年，上海将根据试点情况继续优化指标，并于今年9月底前，出台产业用地综合价值评估的实施细则，为各区和相关企业提供更具实操性的“说明书”。
上海不少地块的盘活都来自自上而下的推动。今年，上海将重点提高企业在盘活低效产业用地过程中的积极性，充分激发市场主体的活力。
一方面，向企业提供更多盘活土地的“解决方案”。上海正在梳理过去一年里实践和试点的新方向、新经验，研究形成政策“工具箱”2.0版。
另一方面，降低企业的发展成本。如果工业仓储项目因发展需要增加地下空间或者容积率，不需要缴纳土地价款。上海还鼓励支持企业充分利用更新政策进行新建、改建、扩建。如果企业项目有利于创新文化氛围、融合功能、共享空间、知识密集型服务业，还可享受容积率奖励和土地出让金优惠等政策。
企业想扩大投产，不知道在哪里选地怎么办？记者了解到，上海规划资源部门今年要重点服务好工业企业，其中包括产业部门统计的1000家年均产值5亿元以上企业、1万家规上工业企业，试点引入量子城市建设的“找地选楼”大模型应用，一对一提供智能解决方案，满足企业的个性化用地需求。据悉，工作人员未来还可通过大模型，精准识别到企业的发展状态，提前介入，为企业主动提供存量转型、新增用地的要素保障方案。
如果在沪企业想要利用自己的土地增资扩产，项目落地速度有望加快。上海规划资源部门已经建立相应的产业项目快速落地响应机制，嘉定中科院上海光机所扩大用地、宝山海隆生命健康谷存量提容项目、奉贤龙润建筑设备改建厂区等项目都有受益。
小规模地块也有用武之地
如果低效工业地块分布散、规模小，不具备成为“大衣料子”的初始条件，上海也有办法。在试点基础上，今年继续按照“主城区、五个新城、多片区”的产业空间布局推动地块盘活。
主城区，特别是中心城区的存量工业地块不多，重点是发展都市工业，服务“五个中心”建设。
上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨说，这些年，好的科技企业都是往大城市跑，因为科创企业的主体是白领和金领，更追求生活品质。
中心城区空间资源少，但配套很丰富，能够匹配高端人才的工作生活需求，因此可以探索小尺度更新，在科技型产业社区和毗邻大学、大型科研院所，以及科技型企业、创新型中小企业密集区域等地区，进行创新型街区建设和创新型生态营造。
前几年，长宁借助城市更新打造的“上海硅巷”已经成为科创高地，培育出黑湖科技、西井科技等一批行业标杆企业。虹口北科创集团为有效盘活北中环区域低效地块，以整租方式推进创新载体建设的试点，推动科创能级提升和城市空间转型。
五个新城是先进制造业重要增长极和实体经济的重要承载地，突出产业集聚的规模效应和集群特征。今年，上海将围绕重点产业布局图10条重点产业链和区级主导产业特色赛道，全力推动新城高质量发展跑出加速度。
此前，五个新城已有不少成功试点。嘉定新城作为“国际汽车智慧城”，在更新中推动汽车产业转型升级。延锋是一家老牌汽车饰件公司，受制于土地面积、环保条件，无法进一步拓展业务，在安亭镇帮助下，生产基地搬迁至效益趋于低下、亟待转型的原上汽大众汽车一厂，带动15亿元投资落地。
多片区是指在外围新市镇发展的工业区块，支撑新市镇特色功能发展。重点是优化布局、强化集约、提升能级、孵化盘活，处理好新旧动能转换的节奏，布局转换衔接。比如，嘉定徐行工业区正在结合中科院钍基熔盐堆总装项目，聚焦未来产业（新型能源）领域，打造“高能级产业小镇新标杆”。郊区有不少镇级园区管理粗放、能级偏低，松江佘山一园区建成多年还是以低产值的代加工为主。上海多部门将重点聚焦园区的提质增效，推动发展转型和产业升级。
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