本文转自中金公司研报
公司近况
随着物业管理行业的防御性价值凸显及上市公司盈利预喜频发，板块主要股票价格近期屡创新高。作为服务品质优质、品牌知名度高的高端物业管理公司，绿城服务（02869）年初至今股价已经上涨 19%。往前看，我们看好公司的长期发展前景，预计盈利释放将逐步推动股价上行。
评论
品质和品牌是长期护城河。受益于其品牌力，绿城服务竞标成功率超过 70%(上市同业约为 35-55%)，有望支撑持续规模扩张(我们预计未来 3-5 年在管面积复合年增长率将达到 23-25%)。此外，公司优质品质和品牌使得其有能力实现物业管理费提价(2018 年 -2019 年上半年续约的合同中约有 40%成功上调物业管理费，平均上调幅度超过 25%)，从而支持收入和利润长期可持续增长。
园区增值服务行业领先。绿城服务定位高端市场(月管理费约为 3.2 元/平方米，同业约为 0.9-3.2 元/平方米)，业主基础好、消费潜力大。公司项目主要集中在高线级城市，尤其是长三角地区，项目密度为园区增值服务发展奠定了良好基础。同时，公司在业务创新方面领先，目前多项新业务正在发展。
经常性盈利稳健增长。剔除一次性损益以及股权激励相关费用带来的影响，我们预计 2019-2021 年经常性净利润将分别同比增长 25%、28%、30%。我们预计公司的利润结构将逐步改善，咨询服务、二手房经纪、停车位销售等非经常性业务的占比将逐步收缩。
估值建议
我们维持盈利预测不变。考虑到市场对公司长期价值的认识加深，我们上调目标价 9%至 11.10 港元(2021 年目标市盈率由 32 倍上调至 35 倍)，较目前股价具备 10%上行空间。维持跑赢行业评级。目前，绿城服务交易于 40.6 倍和 31.8 倍 2020-2021 年市盈率。
风险
成本和费用超预期。
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