本文来自 微信公众号“腾讯财经”。原文标题《一组图读懂2019年房企有多难？平均负债率超80％、400余家破产》。
根据人民法院公告网，截至12月5日，今年破产的房地产企业数量达到400余家。这个数量算多吗？这是否意味着房地产的寒冬到了？今年房地产企业的生存现状到底如何？
房地产的寒冬到了？
任何只讲绝对值的数据都不够严谨。据报道，2018年，全国共有房地产公司9.8万家，算下来今年破产的400余家企业只占到总数的0.4%左右。实际上，今年也不是房地产企业破产最多的年份，据报道，2014年房企倒闭达到了2000多家。
马光远分析认为，今年“房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年有400多家房地产企业倒闭，就认为寒冬到了。”
那么，今年房地产企业的生存现状到底如何呢？财报显示，截至今年三季度末，上市房企营业总收入14445.3亿元，同比增长22.1%，增速略微放缓。
同时，今年前10个月，全国商品房销售面积13.3亿平方米，增速为今年以来首次由负转正。
房企现状：强者愈强，前十房企8家负债率超过80%
国内上市公司第三季度财报数据则显示，营业收入排在前三的企业分别是绿地(00337)、万科(02202)和保利(00119)，而这三家公司的总营收规模也到达了千亿级别。百亿级别的公司数量为23家，59家为十亿级别的企业，29家为亿级别的企业，千万及以下级别的公司数量为13家。
前十的企业他们的总营收占到所有上市房企公司的64%，归母净利润占所有上市公司房企的58%。
房地产行业，高营收的背后，往往也意味着高负债，营收前十的公司中，有8家公司的负债也是位列榜单前十，其中，万科以1.39万亿元的负债位居榜首。
根据国内上市房企第3季度财报数据显示，房地产行业利润率为9.3%，负债率为80.5%。前十企业中有5家公司的利润率高出行业平均值，华侨城A的利润率达到了20%，7家公司的负债率高出行业平均值，中南建设的负债率高达91%。
然而，中南建设并不是负债率最高的公司，*ST华业以154%的负债率位居榜首，负债率前十的公司中，有两家公司的营收也位居前十，分别是绿地和中南建设。
相比之下，营收垫底的十家房企的总营收占比仅为0.02%，归母净利润占比为0.81%，十家公司中，有7家公司的利润率为负值，负债率均低于60%。
克而瑞研究的房企操盘数据则显示，2019年1-11月房企的操盘面积和操盘金额数据，排名前三的企业分别是碧桂园(02007)、恒大(03333)和融创(01918)，有趣的是，排名前10的房企的操盘面积和操盘金额占到了百强的45%和41%。
再来对比2014年至2018年的数据，我们由此可以发现，百强房企销售的市场份额呈逐年上涨的趋势，从2014年的34.7%上升到2018年的58.1%，综合实力前十的房企销售的市场份额逐年增长的趋势，从2014年的15.3%上升到2018年的26.4%，呈现出强者越强的态势。
融资：“屯粮过冬”？
中原地产首席分析师张大曾公开表示：“房地产行业一直都是以规模为导向，规模较大的企业在融资、拿地中有明显的优势。”
投资为规避风险，也倾向于选择大房企。据统计，2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及发行主体3个，分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。
小房企融资逐渐艰难，同时，大房企融资火力全开，准备“屯粮过冬”。
根据同策研究院的数据，11月，40家典型上市房企融资总额达到了904.36亿元，同10月份相比，环比上涨283.49%，而900亿的融资额度也是仅次于3月份的年度最高点。
同策研究研究员认为，虽然11月的融资额度相较于10份大幅上升，但房企依然存在融资难的问题。在债权融资渠道缩紧的前提下，房企选择股权融资，这也是不得已而为之。11月，40家房企股权融资金额为137.17亿元，占比15.17%，环比上涨1773.19%。
国内融资环境收紧，境外融资依旧强势。2019年11月，外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%（上月外币融资143.62亿元），占融资总额的43%。
据同策研究院数据显示，2019年前10个月，融资利率最高的50笔利率均在7%以上，更有13笔融资的利率超过了10%，这些高利率债券也几乎全是美元债。看来为了融资，房企也是够拼的。
(编辑：李国坚)
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