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房企融资风声渐紧 旭辉1900亿目标里的土地追逐暗影

2019年06月12日 01:07来源:王柔金|锋面News
责任编辑:第一黄金网
摘要
自2018年四季度以来逐渐放松的房地产行业融资环境,正在传出收紧信号。近日,有媒体引述接近监管人士消息称,监管

自2018年四季度以来逐渐放松的房地产行业融资环境,正在传出收紧信号。近日,有媒体引述接近监管人士消息称,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。有接近监管的人士表示,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起相关部门的注意”;在住建部指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

媒体报道,旭辉、融创、中铁建等五家地产商将被列入暂停公开市场发债业务的名单;另一流传的完整版本则为:融创、旭辉、禹州、金地及中铁建。不过,此消息未经相关部门核实。

有开发商人士向锋面News透露,此轮融资收紧可能并不仅限于某几家房企,某种程度上也侧面验证了上述融资收紧的事实。而对于好不容易获得融资宽松环境得以“喘口气”的房企而言,“窗口期”如此短暂,之于各家的影响不同。

以旭辉为例,在2019年1900亿的销售目标压力下,在TOP15中土储相对较少的旭辉,自2018年四季度以来便开启了土地市场的“攻城略地”,并将拿地激情延续到了2019年。但在激进拿地的背后,销售增速放缓、负债率走高以及大额拿地支出所带来的资金压力,同样困扰着旭辉的发展。倘若融资环境改变,则面临的压力又将增大。

1900亿目标下的土地追逐

今年以来,在土拍市场上,旭辉的活跃身影可谓随处可见。房企拿地本是企业正常的经营行为,值得注意的是,在旭辉所拿地块中,不乏高溢价、高总价地块。

例如,在3月21日合肥的土拍市场上,旭辉就以总价17.66亿元夺得肥西县[2018]26号地块,土地总用地面积14.21万平米,规划建筑面积28.42万平米,折合楼面价7950元/平米,溢价率高达104%。

值得一提的是,在这场土拍当中,前述传言被监管层“点名”暂停发债的房企几乎都名列其中。其中,融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块,折合楼面价17013元/平米,溢价率132.65%;禹洲以总价27.3亿夺得包河区S1901地块,楼面价11625元/平米,溢价率121%;金地以总价28.7亿元竞得包河区S1902号地块,折合楼面价11700元/平米,溢价率140%。

3月28日,天津2宗地块入市出让,旭辉以最高限价36.38亿元、楼板价约12736元/平方米、自持全部3.81万平方米商业、且自持租赁住宅3600平方米竞得津西青(挂)2019-04号宗地地块。

4月24日,旭辉联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元成功摘得山西太原市尖草坪区三给片区综合改造项目首批地块共计10宗地,占地总面积达到1009亩,包含近200万平方米住宅,及超过50万平方米底商和集中商业,可售总货值超过300亿元。

仅隔一天,旭辉再战合肥,以总价17.31亿元竞得滨湖区BH2019-12地块,其中A地块楼面价15545.38元/平米,B地块楼面价13679.93 元/平米,溢价率90%。

5月13日,旭辉又以35.01亿元竞得石家庄主城区[2019]018号地块,溢价率达到了55.67%。

事实上,早于2018年四季度,旭辉在土地市场上就已表现激进。旭辉董事局主席林中在3月份业绩会上就曾透露,在去年10月、11月、12月以及今年的1月、2月,公司把握了一轮房地产土地回落的机会进行了纳储,在这一轮中,旭辉在主要的一二线城市拿了不少的地,大概拿了货值550亿的优质土地。

这种激进的拿地策略在今年显然得到了延续。克而瑞统计数据显示,今年1-5月份,旭辉共新增土地货值1030.2亿元,新增土地价值349.9亿元,新增土地建面708.2万平方米,拿地势头较2018年四季度有增无减。

锋面News了解到,旭辉将2019年全年初步合同销售金额目标订为1900亿元,较2018年的合同销售金额增加25%,这一增幅在同行间属于正常水平。但旭辉首席财务官杨欣在旭辉5月份举行的股东大会上表示,“旭辉的土地储备,与TOP15房企比较,是相对比较少的,目前的土储只能满足我们三年的推盘量。所以在土地价格比较合理的时候,我们进行了扩储。“

锋面News了解到,截止2018年底,旭辉共拥有土地储备4120万平方米,其中权益土地储备2070万平方米,与TOP15房企相比处较低水平。在2019年实现1900亿元销售目标、2020年前进入行业TOP8的规模愿景压力下,土地市场上的扩张是旭辉的必经之路。

融资收紧的压力传导

旭辉正在快速奔跑,但融资收紧的消息或迫使其进入土地追逐、规模跃进的减速带。

在极速扩张的历史阶段,财报显示,2016年末、2017年末及2018年末,旭辉合并报表口径的资产负债率分别为 76.37%、79.39%和79.68%,呈现逐年上升趋势,逼近80%行业高位线。

旭辉在此前发布的募资招股书中也表示,如果公司不能将负债水平保持在合理范围内,较高的资产负债率将在一定程度上限制公司未来的融资规模,并导致一定的财务压力。

截至2018年底,旭辉借贷总额达到779亿元,较2017年底大幅增长64.83%。其中一年内到期的短期债务为134亿元,另有近39亿元的永续债。同期,公司在手现金达到446亿,另有2018年应占未付承诺土地代价约52亿元,再叠加今年前5月在土地市场上的支出(克而瑞统计数据)349.9亿元,公司在资金上仍将存在一定的压力。

与此同时,按照旭辉公布的数据,2019年1月-5月,旭辉录得累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约661亿元,完成全年1900亿元销售目标的35%。

一直以来,旭辉的布局区域都主要集中在一二线城市,以2018年的销售构成为例,其签约销售主要来源于合肥、重庆、北京、温州、苏州和武汉等城市,占比分别为10.84%、10.71%、8.05%、7.44%、6.49%和5.54%。但这些城市同时也在调控最为严厉的城市之列,给旭辉的销售带来一定压力。

而最新迹象显示,旭辉或已选择将布局区域进一步下沉到更低一级的三四线城市。参照克而瑞的数据,旭辉今年以来拿地的平均地价约为4941元/平方米,远低于公司2018年7473元/平方米的拿地成本。

另一方面,销售金额中权益比重占比较低、合作项目过多一直以来是旭辉备受外界诟病的一点。在旭辉4120万平方米土地储备当中,权益土地储备只有2070万平方米,权益占比仅过半。克而瑞数据也显示,今年1-5月份,旭辉全口径销售金额为661.2亿元,但权益销售金额仅有363.6亿元,权益占比同样仅为54.96%。

旭辉管理层在今年3月份业绩会上曾表示,在土地市场热的时候,旭辉会分散风险,减少权益的比重,在市场冷的时候,旭辉会逆市增加权益的比重。从去年四季度到今年一二月份,旭辉拿地的权重已经提升到了75%。目前旭辉的拿地平均权益在逐步回升,未来会控制在60%以上。

但提升权益意味着要用更多的资金才能撬动同等的规模,在规模跃进诉求、负债率控制以及融资承压多重压力下,要在2019年提升权益占比但同时保持财报的完美平衡,对于旭辉来说或许仍将存在较大的难度。

锋面News就此次业内传出的融资收紧消息向旭辉集团核实,其未予回应。

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