文/曹健
2017年10月，在住房市场化改革二十多年后，国家主席习近平在十九大政府报告中提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，标志着党中央决策层对房地产进行了精准的定位，即房子是攸关民生的生活必须品，是用来居住的，不是用来投机炒作、谋利的，这表明过去二十多年各地方政府疯狂发展的房地产将逐渐落幕，意味着楼市即将趋冷、房子亦将回归居住属性。
二十多年的城市居民住房市场化改革提高了广大人民生活质量，也让城市面貌日新月异，但房地产泡沫化的发展也产生了很多难以解决的问题，例如楼市投机炒作，实体制造业生存举步维艰，通货膨胀居高不下等等。站在房子回归居住属性的时间节点上，我们回顾居民住房改革的历程，梳理住房市场化改革获得的巨大成就，思索房地产泡沫化发展的教训，总结其中的经验和教训，以便在新时代我们再出发，探索发展的新机遇。
一、回顾：房地产发展历程梳理
1991年：发布《关于全面进行城镇化住房改革的意见》，国务院先后批复24个省市房改总体方案。
1990年-1992年：房地产市场处于初生阶段，住房制度改革从分批试点到全面推进，中国房地产开始步入商品和市场化的发展道路。该时期，我国全面开启了住房商品化制度构建。此时，对房地产市场的关注主要集中在制度本身，土地、金融、财税等房地产市场发展的基础性制度仍有待完善。这一年碧桂园、保利地产诞生。
1993-1997年：房地产市场处于启蒙阶段，投资过热，我国开启第一次房地产调控，房地产发展减缓。该时期，中央针对海南房地产过热问题开启了第一次调控，一方面严格控制货币发行，稳定金融市场;另一方面完善相关制度建设，特别是土地出让制度、房地产开发管理制度。
1998年-2002年：房地产市场处于茁壮成长阶段，土地出让市场化，个人住房按揭制度推动房地产市场快速发展。该时期，商品住房取代福利住房，并成为我国住房最主要的来源。中国开始实行市场化的土地出让制度、个人按揭贷款制度。供应端的土地出让制度，需求端按揭贷款制度的建立使土地和资本两大要素形成合力，推动中国房地产快速发展。
2003年-2007年：房地产市场处于国家调控阶段，过热背景下，国家收紧政策不断加码，国家层面扶持政策出台。该时期，为了应对房价过快上涨，主要采取收缩的政策，然而由于房地产市场发展的空间刚打开，各项行业利好因素开始显现，房地产规模逐渐扩大。
2009-2013年：房地产市场处于分城限购阶段，国家宏观调控政策再次转向，强调遏制房价快速上涨，限购成为主要调控。这个阶段，商品房市场开启了第五次调控，松紧互现。
2014年-2016年：房地产处于去库存阶段，合理推动楼市去库存，房地产调控政策放松。该时期，政府对房地产市场的调控开始注重分类指导，因城施策。部分城市的库存压力得到了极大缓解，后期房价也出现了过快上涨的现象。
2017年：中央经济工作会议，明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的，住房不炒”的定位，要求房子回归居住属性，为此后的房地产市场定下了基调。
2017年至今：高企的楼价导致政府对房地产采取长效机制，强调“房子是用来住的，不是用来炒的，住房不炒”成为房地产市场的主旋律，从2017年开始，超过100个城市发布楼市调控政策。其中，包括北京、广州、天津等在内的约67个地级市及县市出台或升级了限购政策。
二、思索：房地产发展的成就与教训
发展房地产有利于盘活闲置土地资源，增加财政收入，对经济发展起到巨大推动作用。
首先，发展房地产行业涉及到方方面面，不只是卖地那么简单，它涉及到上上下下几十甚至上百个产业的发展。房地产是整个国民经济的重要支撑点，它是国民经济发展的引擎，也是社会安定的“定心丸”。经济角度上看，房地产行业的发展同时带动钢铁、建材等多条产业链的发展，有利于缓解国内产能过剩的窘况。投资，消费和出口是拉动国民经济发展的三驾马车，发展房地产行业能同时带动投资和消费。楼市、期市、股市是国内三大投资市场，相比于期货市场和股市而言，投资房地产是具有升值空间的，因为中国有着庞大的人口基数做支撑，即存在着巨大的市场需求。在如今社会，买房子甚至成为刚需。消费方面，房地产行业的发展有利于拉动钢铁、建材原料或成材的需求，是目前政府去库存、去产能的重要工具之一。
其次，房地产在经济高速发展的时候，积极担负起促发展的龙头作用。在经济不好的时候也被赋予了稳增长的核心角色。发展房地产不仅拉动了国民经济，同时其买卖过程中的二次征税也成为政府收入的重要来源。正因为这些优势，中国才在二十多年的时间里生活水平获得极大提升，并顺利成为全球最大市场、世界第二大经济体，实现超英赶美的宏伟目标。
房地产行业的健康发展给金融市场和社会发展递上“定心丸”。在维持金融秩序方面，经济要发展，就需要企业扩大再生产，企业扩大再生产就需要融资贷款，融资贷款就需要增发货币。虽然发行货币的数量由政府说了算，但货币是自由的，货币的流向则是由市场决定，资本追逐利润。因此，总是流向利润高的地方。当本用于投资实业发展的资金没有流向实体，便成为投机炒作的热钱。热钱流向的方向，其资产价格会水涨船高，直至出现泡沫。热钱对生活资料的炒作会制造通胀，危害社会的稳定。为了维持金融稳定，既不对百姓生活造成大的影响，又不影响企业生产的领域，政府便对这些热钱加以约束，将其引入楼市。
在社会稳定方面，居高难下的房价很可能会成为导致男女比例失调的“元凶”之一。据统计，2018年中国人口总量达到13.9亿，马上要突破14亿，占全球人口总数差不多1/5，其中男性人数为71000多万，女性人数只有67000多万，男女比例是104.81：100。目前许多男性因买不起房而被丈母娘拒之门外，许多青年男性甚至到了“谈房色变”的处境。另外，随着二胎政策的开放，高企的房价成为许多年轻夫妻决定是否要二胎的关键考虑因素。现如今许多年轻夫妻更愿意生女孩，原本男性数量大于女性数量的中国人口结构在未来很有可能向另一个极端演变，走向极端的人口结构会极大增加社会稳定的不确定性。
目前国内房地产行业存在两极分化的趋势，一方面普通百姓一房难求，房地产商的饥饿销售策略是房价居高难下的主要支撑;另一方面国内许多地方出现“鬼城”，大片的小高层无一人居住，房源大量闲置。从源头来看，房地产行业健康发展基于国民经济结构的健康发展，目前我国仍未摆脱土地财政的窘况;经济结构上，第三产业起步较晚，与发达国家相比仍有较大差距，农业发展模式相对僵化，产业规模普遍较小，第二产业中以资本和人力集中型的企业居多，高科技型企业占比较少。总体而言，我国欲寻求房地产行业的健康发展，需要从调控整个国民经济结构的大局出发。
三、前行：房地产后市回归居住属性的新机会
前段时间，总理在2019年全国两会政府报告讲话中，重点提到了“租售同权，住房不炒，坚持一城一策，稳步推进房产税”。这表明党中央已经下定决心整治严重泡沫化的房地产市场，也意味着商品住房即将被剥离金融属性，回归于居住属性。对此，回归居住属性是利国利民的大好事。
房子回归居住属性对汇率的影响：房地产快速发展时期，经济发展迅速，货币供应量逐年递增，国内通货膨胀率居高不下。而通货膨胀是影响人民币汇率的主要因素之一，当国内经济增速放缓，货币供应量持续增加且货币增加速率大于经济增长速率时，物价会持续走高，对内人民币的购买力会降低即人民币变毛，对外人民币的汇率会面临巨大的贬值压力。当国内经济放缓，货币供应量减少，超发的信用货币随房价下跌而被消灭时，国内物价会普遍下行，各种成本会不同程度的降低，对内人民币购买力会大幅增加，对外人民币会面临升值压力。人民币升值，汇率上行，以人民币计价的资产价格会上涨，以美元计价的资产价格会下跌。
房子回归居住属性对大宗商品的影响：房地产上下产业链很长，涉及到钢铁、煤炭、石油等行业。当房价下跌回归居住属性后，投机炒房的现象将得到彻底遏制。没有了投机炒作，房子的需求量会大幅减少，其对上下产业链的需求量亦将大幅减少。进而，钢铁、煤炭、原油、铁矿石等价格均会不同程度下跌。原材料价格下跌，在某种程度上，对消费由这些原料制成产品的消费者有利。
房子回归居住属性对股市的影响：房地产价格下跌，巨量的投机炒作资金会从房市流出。当这些炒作资金流出房市后，所选择的去向并不多，可供选择的去向无非这么几条：1、通过资本市场、银行系统外流国外;2、流入大宗商品市场;3、流入股市或通过股市流入实体。
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