靓丽橙
天空蓝
忧郁紫
玛瑙红
炫酷黑
深卡色
黎明
收起
×
下载APP
反馈意见

意见反馈

反馈内容(*必填)
联系方式
首页>股市消息>

正文

美银美林:重申奥园(03883)“买入”评级 目标价12.2港元

2019年07月09日 13:18来源:网络
责任编辑:第一黄金网
摘要
本文来自 “财智堂中堂”微信公众号。建安十三年(208年)刘备与孙权结成联盟于赤壁之战大破曹操之后,收复荆州各郡。刘备以

本文来自 “财智堂中堂”微信公众号。

建安十三年(208年)刘备与孙权结成联盟于赤壁之战大破曹操之后,收复荆州各郡。刘备以荆州为根据,进而攻占蜀川。

与此同时,曹操击败马超、韩遂,进而攻占了张鲁占据的汉中地。

汉中与蜀中相接,曹操进军汉中给刚刚易主的蜀中百姓带来不小的震动,传蜀中一日数十惊。

司马懿劝曹操继续进攻,曹操抚须曰:仲达你心太黑了,既得陇,何望蜀?不干。

蜀汉政权稳定之后,刘备决定回过头来和曹操抢汉中,汉中争夺战从建安二十二年(217年)至建安二十四年(219年)五月,以曹操撤军、刘备占领汉中而告终。

三国演义上说,曹操撤军之前,顺便把那个猜透他心思的杨修杀掉了。

此时的汉中对曹操来说的确是“鸡肋”了,后方更重要。

正史上,是曹操汉中撤军之后几个月把他杀了。

2019年7月5日,富力地产发布公告,发行4.5亿美元利率8.125%的美元债券。

image.png

去年年末,富力地产平均加权利率额是5.74%,这次债券的利率一下子提高了2.385%。

2019年一季度末非受限现金220亿元、一年内到期负债合计500亿元。220/500=44%。

一季度末,有息负债1876亿元,现金398亿元,归母净资产650亿元,净借贷比227%。

不管李思廉董事长在业绩发布会上如何云淡风轻,不急不急。但这两个指标在TOP30房企中都很差。

曾经的的华南王,总量上被赶超、落下,如果说是经营稳健所致,怎么连这些杠杆指标也显得很不稳健呢?

这背后一定有原因,剥茧抽丝,我们来一层层的看。

1. 富力的房子质量

最近富力出了几件房子质量的事情,都上了媒体报道。

杭州富力西溪悦居小区2幢,6月14日,一位业主下班回家,看到墙面和天花板大块大块的墙体掉下来了,同样的问题在这个小区出现了多次。

网上有一段关于梅州富力城的房屋质量问题的视频:用螺丝刀能穿透地板的混凝土。不过这个问题最后解决了:据说只是局部的混凝土问题,整改了事。

姑且认为这是几位建筑承包商的失误。

但是如果你在网上搜索,富力的房屋质量负面的信息还是比较多的。

比如南京那个闹得沸沸扬扬的精装修房赔付事件,每平米判决富力赔偿业主1732元,一个小区可能就是2个亿。

image.png

image.png

其实对所有的开发商来讲,房屋质量问题都是小问题,无伤大雅也不会引起什么严重后果,但是为什么富力的会相对多一些呢?而且有时候的评价基本上是众口一词:质量不好。

除非是三个原因:第一,有人故意黑;第二,富力没在这些媒体充值;第三,是真的质量不好。

当然上面我列举的的这几个例子肯定不是故意黑。有没有一些什么原因呢?

2. 富力的纠结:踩错节奏

看这一组数字:

富力地产从2016年开始,新开工的面积每年基本上翻一番,也许这就是原因之一:开工的项目多了,面积大了,质量控制就弱了一点。

富力地产这个节奏比同行、同规模企业晚了一年。

image.png

而如果再细心一点,就会发现为什么富力地产这几年的排名直接往下掉:

2014-2016年是“忽如一夜棚改来,三线四线红包开”的时代,是其他房企疯狂的攻城掠低地的时代,而同期富力地产的在建面积却几乎没动,新增土地储备极少。

2017-2018年富力开始动了,棚改红利结束,三四线红利已尽,尴了个尬。

这个结论从富力地产拿地的力度、富力地产的合约销售也能览其大概:

image.png

从新增土地储备和合同销售来看:2015-2016年增幅小,2017、2018开始发力,不过这力度也一般。

从销售价格看:虽然都是13000元/平米左右,2015年的13200元/平米和2018年12900元/平米,可不是一个概念,差的可不止是300元/平米。

这可是当年二线城市的市中心和现在三线城市非主城区的差别。

总结下来就是,富力地产2014-2016年在观望,2017年反应过来了,才大幅度的从一二线进入三四线城市。

可是三四线红利已尽尾声,今年开始大家又开始布局一二线了,又是一个尴了个尬。

这反应,要是主动为之,可以说是完美的演绎了“别人贪婪我恐惧、别人恐惧我贪婪”的投资原则。速度慢了点,也可以说稳。

毕竟,曾经的“华南王”吃过亏,2008年金融危机之前,富力曾经想学习香港的新鸿基,布局商业地产穿越经济周期,高杠杆进行自持物业开发,商住开发资金占用比例1:1,资金链几乎断裂,金融危机时一度陷入破产危机。

而这一次近乎完美的错过三四线城市的红利,是不是李思廉这位香港中文大学的高材生也是受了新鸿基、长实、新世界的影响了?2013-2015年是这几家香港房企在内地撤退的高潮。

有时候保守是可贵的,到此为止,我是这么想的。

3. 富力保守吗?

慢,有时候不是保守,而是真的慢。

数据告诉你是怎么回事,看看富力的有息借款:

image.png

看有息借款的增加幅度,再回头看44%的自由现金/短债的覆盖比例,227%的净借贷比率,可以说,除了融资利率低一点,富力没有哪一点可以称得上保守。

7月5日的公告,8.125%的美元优先债的利率相对于之前的融资成本可不是高一点,如果连这点优势都保不住,这位老贵族可以说是彻底没落了。

不保守的富力地产,为什么还会被赶超、还落下一大截呢?

表面上看是有攻有守:守在住宅地产,攻在自持物业:包括商业地产和酒店。

金融危机十年之后,对自持物业依旧初心不改。对住宅物业继续以守为主、稳健拓展。

内里却可能是旧贵族失落的纠结引发的节奏混乱、主次不分。

看借款增幅和合约销售,富力很努力,试图王者归来。

看自持物业增幅和收购万达酒店资产包,富力很聪明,想要抄底构建穿越周期的能力。

可是再看房子的质量问题、财务的高杠杆;再看自持物业的收益,真有些守不成,攻不出的感觉。

曾经的富力地产可能以为,人心要知足,不能得陇望蜀。主动降低住宅地产的开发力度,视住宅如鸡肋,加大力度转入商业地产,意图加强资产质量、锻造穿越周期的能力,想法是不错的。

而今的富力地产,在被赶超和落下之后,试图住宅地产和商业地产两手抓,两手都要硬。想法也是好的。

至少今天看来,良好的出发点没有带来好的结果。为什么?

愚见,主要原因就是纠结与犹豫。

美国哈佛大学研究出的“一个人成为废物的九大特质”,排名第一位的就是“犹豫不决”。

比鲁莽更糟糕的是犹豫不决。像墙头草一样摇摆不定的人,无论其他方面多么强大,在生命的竞赛中总是容易被那些坚定的人挤到一边。

雷厉风行难免会犯错,但总比什么也不敢做的强。

其实人有了点资本的时候总会这样:想赢怕输。

苏秦说过:“且使我有洛阳负郭田二顷,吾岂能佩六国相印乎!”

许家印说过:当初要是有个20万年薪,他也不会创业。

而今天,在充满血与火的丛林法则中生存下来的房产大佬们眼里,可能更多的是赢家通吃。

在这个时候,靠以前的资本和小聪明,继续做富家翁是足足够够的,但是如果要恢复旧贵族的昔日荣光,没有“空杯心态”,肯定是不行的。

人各有志,或许张、李二位联席董事长志不在此。谁知道呢。

更多精彩财经资讯,点击这里下载第一黄金网APP
31 收藏


    相关阅读

    本栏目文字内容版权归第一黄金网所有,任何单位及个人未经许可,不得擅自转载使用。

    ICP备案:京17037933号-2