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恒指夜期开盘(7.5)︱恒指夜期(7月)报价28790点 高水15点

2019年07月05日 20:36来源:网络
责任编辑:第一黄金网
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本文来自 微信公众号“楼市头条”,本文仅供投资者参考,不代表观点。天下没有不散的筵席。最后,建业还是和老朋友凯德说了再见

本文来自 微信公众号“楼市头条”,本文仅供投资者参考,不代表观点。

天下没有不散的筵席。最后,建业还是和老朋友凯德说了再见。

7月1日晚间,建业地产(00832)公告称,其董事局主席胡葆森全资拥有的恩辉投资公司,已于6月29日与凯德集团订立股份购买协议,恩辉将作价28.31亿港元,收购凯德集团所持有的6.58亿股建业地产股份,交易预计将在今年三季度完成。

届时,凯德集团将不再持有建业地产任何股份,而胡葆森对公司持股比例由50.75%增至74.84%,总数增至2.04亿股。

从价格上看,胡葆森给足了老朋友面子。相当于每股4.30港元的交易价格,相比当日收盘价溢价24.6%。

就这样,凯德清空建业地产,挥一挥衣袖不带走一片云彩。

作为豫系房企龙头,如今的建业,2018年销售额724亿元,市值在百亿港元徘徊,江湖落寞徒留传说。

都说中国地产界有三剑客,“北之万通冯仑,中之建业胡葆森,南之万科王石”。现如今冯仑指点江山激扬文字,王石功成身退登山赛艇,只剩胡葆森仍在勉力支撑,形单影只。

话说这么多年,老胡还是没有迈过自己的坎。

被抛弃的建业

说起“凯德&建业”的故事,还得回到13年前的那个春天。

2006年,为了推动建业上市,胡葆森四处寻找合适的投资者以分散过于集中的股权结构。

来自新加坡、拥有丰富资本市场经验的凯德集团正有意进军中国中西部市场,二者一拍即合。

2007年,凯德先通过收购股权入局建业地产,取得29.75%的股权,此后的7个月,凯德置地再次投资,所持建业股权增至36.41%。而后凯德在2011年又接纳了建业地产配发供股股份,耗资1.98亿港元,总持股超过6亿。

凯德联姻建业,和建业在河南的统治地位不无关系。

要知道的是,那时的中国房地产市场还只算得上方兴未艾,各大房企跨域跑马圈地并不常见。尤其是非一线城市,各地几乎七八成的土地资源都被本土开发商握着。在如此背景下,即使是像万科(02202)这种老牌房企也不敢说想开拓哪个城市,就可以随意进军。

2008年,建业在河南房地产市场的占有率为5.1%,可算得上是当之无愧的“豫系龙头”。在合作前后,建业已完成对河南省内16个城市的布局,年销售量近50万平米,建筑面积以及潜在土地储备分别超过450万,以及210万平米,各项数据在当时的市场都算得上人中龙凤。

引入凯德之后,胡葆森有了更大的野心。

他提出“中部六省”的区域化发展战略。随后,该战略又具体为“以郑州为中心,以300 公里为半径”的区域。根据规划,建业要用 5 年时间,把战略半径从 300 公里延伸到 350 公里,用 8-10年时间再延伸到 400 公里。

在老胡画的这个圈子里,囊括了济南、太原、西安等城市,可能影响超过3亿人口。

“这个(半径300公里的)圆里有1.2亿人口,今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动,但是四五年之后,如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些,我们会把这个半径扩大到350公里,届时可能会有1.5亿~1.6亿人口。”胡葆森在上市路演时说。

那时候的胡葆森是意气风发的。

2008年建业在港交所敲锣,柳传志、潘石屹、王石、李思廉、任志强、冯仑、方风雷前来助威,被媒体戏称为“八星助阵”。上市之后,建业一口气在河南的二、三线城市拿下5块地。

理想很丰满,现实很骨感。跨省发展的难度,很快超乎了建业的想象。

2009年,建业开始在山东聊城、河北邯郸做调研,发现邯郸的项目安阳负责,安阳距离邯郸仅50公里。但是,邯郸项目的不少手续都要到石家庄去办理,实际工作距离延长了200公里——费事费力不说,还增加成本。

于是在2011年,建业决心全力推进“省域发展”战略,不再走出河南。

站在今天的节点回望,或许和凯德的分手结局,早在那一刻就已写就。

直观地看,凯德的退出和自身战略调整有关。自各大地产商纷纷布局商业地产后,凯德集团的风光不再,一直希望谋求转型。2018年提出“核心城市群策略”,希望重整在华业务,业务上向核心城市聚集。

此后,有关于凯德的相关资产出售交易便频繁传出,先是全资子公司凯德商用与印力、万科和Triwater协议作价83.65亿元,出售20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债。此后,凯德又将位于哈尔滨和长沙的3个项目售予中国信托。

从地理位置上看,被售出的购物中心大多位于二三线或者更低级别城市。

多年来坚守河南的建业地产,似乎也和凯德的聚焦范围格格不入,终于在2019年7月1日这一天,建业地产被抛弃的结局正式坐实。

联手建业,账面上看凯德是不亏的。但从另一方面看,凯德赚了吗?

比建业稍晚上市的中国恒大,市值接近港币3000亿元,年销售额超过5500亿元;而截至目前,建业的市值约为港币100亿元,年销售额为724亿元。

百亿市值,极低的换手率,建业在资本市场是个失意者。眼看着同一年下海的许家印、张玉良都做到了全国级的公司,胡葆森却还没有一个足够承载他野心的平台。

不知道老胡有没有雷军赋闲在家时的那种感慨:“我除了钱一无所有。”

成也河南败也河南

建业是怎么一步步缩回壳里的?

过去的十几年间,地产行业也算是如日中天,催生出一大批大型房企,行业集中度越来越高,“规模即是话语权”成为普遍共识。

根据2018年克而瑞数据,目前我国千亿级销售房企就达30家。

然而,建业地产似乎并没有展现出应有的姿态,胡葆森还是更愿意守着他的一亩三分地。

作为土生土长的河南濮阳县人,胡葆森从念中学、下乡插队,到上大学、工作,没有离开过河南,有着浓厚的河南情节。

1992年,一曲春天的故事唱响在大江南北,王健林、张玉良等“92派”纷纷下海,胡葆森也正是在这一年河南本地的建行合资成立成立建业,成为河南省第一家中外合资房地产企业。

在河南,建业创造了多个第一。“河南第一个中外合资房企、第一个推出高档住宅小区;第一个进行地产的品牌化运作;第一个挥师进入郑东新区。”

或许在河南太过辉煌,光芒迷住了胡葆森自己。

胡葆森在2002年提出“深耕河南”的战略,此后这条战略便被视作公司的金科玉律——河南是建业的百分之百。

在各大房地企纷纷涌向一、二线城市,规模大举膨胀、赚得盆满钵满时,建业却按部就班用了六年时间完成省会到地级市的覆盖;此后在2010年,开始拓伸到县级市;直至2017年,建业终于完成了河南“五级市场”的全覆盖,而棋局却未走出河南半步。

用其自己的话说就是:河南虽是一省,但是人口有1亿多,经济总量也排在全国前五,其体量超过一些国家,吃一省足矣。

胡葆森在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道:“未来的15年,河南将有3500万人要进城,需新增住房10亿平方米。”他看到的是中原城镇化进程中数以亿计的住房需求。

《红楼梦》第十三回中,秦可卿托梦王熙凤道:若目今以为荣华不绝,不思后日,终非长策。

不思变的建业,终究是一点点套住了自己。

随着市场化的深入,各大房企利用从一线城市赚取的资金拼命抢滩争地,而矛头也慢慢指向河南,建业的生存空间一步步被压缩。

随着碧桂园、万科、融创等头部房企的涌入,建业品牌竞争力首当其冲受到影响,此外与行业不断创新的设计理念相比,建业地产几个固有的户型也显得捉襟见肘。

2018年河南区域销售额排名前十房企中,本土房企仅占4席,外来房企销售额占前十名房企总销售额的50%以上。

前有过江龙,后有本地虎。本土房企的追赶似乎更加反映其地位的陨落,正商地产、康桥地产、升龙集团等河南房企先后完成对建业的赶超。克而瑞数据显示,2016-2018年间,建业地产在郑州的权益销售额排名从第2名下滑到第4名。

建业2017年在河南市场占有率仅为4.3%,虽说2018年建业在河南省市场占有率提到了9%,但大部分的市场却来自于县级区域,明显偏离中心城市。

在此情境下,胡葆森总算是坐不住了,在今年3月的业绩会上,开始松口称要“走出去”。

不过固执的他还是给出了3个条件:

第一是市场半径,这个要根据自身管控能力来确定;

第二是产品形态,将以中原文化小镇的形态进行操作;

第三是轻资产模式,股份不超过20%,因此投资压力不会很大。

很显然,这句松口似乎来得有点晚了。

根据克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》上,作为老牌房企的建业地产仅位列第42位,2012和它排名相近的蓝光、旭辉(00884)、中南等如今都一跃成为千亿房企。

相比规模,负债可能增长更快。年报显示,建业地产2018年总负债为916.93亿元,相比于上年同期增幅达70%。在此背景下,胡葆森不得不通过变现资产来进行资金回款,年初至今便不断有建业地产股权转让的消息传出。

4月,郑州市项目涉及金额13.35亿元,49%股权及有关项目债权予百瑞信托;

5月,全资子公司龙宇房地产开发有限公司股权出让,涉及金额8.15亿元;

刚刚过去的6月,建业地产又将旗下信阳天恒置业50.31%股权出售给东方今典,交易价格约5.27亿元。

步伐上屡屡踏慢,错失地产的“黄金十年”,加之债台逐渐高筑,以及战略上的偏移,这也难怪凯德会不念旧情选择分道扬镳。

上世纪80年代,胡葆森在香港炒楼花,前后大概一共借了一两百万,买过十来套房子,房价一涨,黄金万两,两三年就赚了两三千万。如今的胡葆森,是否还有像当年加杠杆炒楼花的那般勇气,带领建业走出河南呢?

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