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烂尾之后再烂尾 起底四川资中第一烂尾楼局中局

2019年06月09日 13:00来源:腾讯网
责任编辑:第一黄金网
摘要
住宅、宾馆、写字楼已完成主体建设,面临烂尾   中房报记者 高拯坤 | 四川资中报道

  住宅、宾馆、写字楼已完成主体建设,面临烂尾

  中房报记者 高拯坤 | 四川资中报道

  “工抵房”局中局的纠纷背后,不仅使购房人遭受损失,更使地方政府遭受质疑。

  中豪·资洲印象——这个号称“资中第一烂尾楼”的项目,自2013年开盘就一度陷入资金断裂的尴尬境地。在这之后,随着当地政府帮扶工作的开展,项目复工并逐步恢复了正常。让人没有想到的是,在这看似平静的背后,已经烂过尾的项目再次烂尾,官司缠身,解决起来遥遥无期。

  2015年10月,中豪·资洲印象项目开发方被暂停网签备案,2017年2月资中县人民法院对该项目未网签的400余套住房进行查封,2018年9月四川省自贡市中级人民法院再次查封了“中豪·资州印象”的房产。在这期间,管理混乱的开发商为解决资金难题,存在以房抵债、以房抵工程款、股东或施工单位私下销售房屋造成一房多卖等违规行为。

  “这里面纠纷太多,涉及地方政府和企业等多方面。”法律人士称,中豪·资州印象刚开始烂尾时没有诉讼,解决起来比较容易。当时有人提出过较为明确的解决对策,但由于当地政府对于这方面工作不熟悉,并没有取得太多进展。随着拖延,后续诉讼增多,自贡和资中法院也进行了查封,局面越来越僵化。

  上述法律人士表示,政府应将相关部门及开发商、农商银行、承建商聚在一起协商,争取将银行查封的先解封,随后就监管资金如何分配问题达成共识,这样才有可能将这个项目盘活。

  资中县住房和城乡规划建设局2019年年初的一则回复显示,目前,县公安局经侦大队和县人民法院正对该项目的债权债务和违法预售等情况进行调查处理。

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  房源早被查封还偷卖

  “我们质问开发商当初为什么不告诉我们实情,他说‘能告诉嘛,告诉了你们还会买吗?’”这看似无理的一幕让购房人至今记忆犹新,又很无奈。

  2017年下半年,由于孩子到了入学年龄,在成都工作的苏锦华(化名)决定回到老家四川省内江市资中县置业,并选中了“中豪·资州印象”的一套高层住宅。“去售楼处看房时,工作人员说可以买开发商的房子,也可以买承建商的房子,品质相同,承建商的要便宜些,但是必须全款。”第一次购房的苏锦华并不知道“工抵房”背后的风险,在工作人员的说服下,他查阅了开发商和承建商出示的抵押协议,并最终决定购买承建商手中的房源。“那么多人都在买,怎么会有问题?”

  部分抵押房源表

  苏锦华提供的购房凭证显示,2017年10月31日,他(乙方)与中豪·资州印象的出卖人资中中豪房地产开发有限公司(乙方,以下简称“中豪地产”)签订了《商品房买卖(订购)协议》,总房款35万余元,中豪地产保证该房源能够办理正式网签合同,交房时间为2017年12月31日。协议还明确指出,甲乙双方签字认可生效,一式三份。据苏锦华介绍,丙方签字人邓某,实则为该项目的承建商四川金源建设有限公司的一位负责人。

  两个月之后,中豪地产并未按期交房,一直拖到了2018年3月才贴出了《交房公示》,并计划分两个阶段进行。第一阶段是购房人已经网签的,于2018年3月5日~31日陆续交房;第二阶段是购买商铺和未网签的,于2018年4月1日开始交房。

  “第一阶段顺利交房之后,第二阶段就不交房了。”在苏锦华的追问下,开发商说了实话,意思是开发商不敢交房,交了就会犯法坐牢。“这些房源早在2015年10月就被成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行(以下简称“都江堰农商行”)冻结了网签。2017年2月份又被四川金源建设有限公司和云南白邑建筑工程有限公司查封。”当苏锦华质问开发商当初为什么不告诉实情时,开发商表示政府规定了中豪·资州印象的完工时间,他们急需建设资金,不告知实情是不得已而为之。

  中国房地产报记者查阅了相关资料,并多方联系该项目的当事人了解到,2015年10月9日,由于中豪地产贷款未能清偿与都江堰农商行产生的债权债务纠纷,都江堰农商行作为该项目的在建工程抵押权人,不再同意该公司预售商品房,并书面来函要求资中县房管局停止其网签备案,县房管局按照政策暂停了中豪地产的预售网签行为。2017年2月,为保障施工单位及购房户的合法利益,资中县人民法院对该项目未网签的400余套住房进行查封。2018年8月1日,针对中豪地产与都江堰农商行借款合同纠纷一案,经四川省高级人民法院裁定,由四川省自贡市中级人民法院立案执行,并于2018年9月3日查封了“中豪·资州印象”的房产,查封期限为三年。

  “开发商资金困难时,为了保证项目后续的开发与建设,向银行或者承建商等进行融资是‘工抵房’出现的原因,即将房地产项目中尚未出售房屋的全部或部分进行抵押。”北京市东元律师事务所合伙人律师李松表示,现在这种情况越来越多见,经济下行,销售困难时,开发商将房子抵押给别人,如果无法回笼资金,抵押权人可以实现担保物权,就房子拍卖、变卖价款优先受偿。

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  烂尾之后再烂尾

  资金问题或许是导致中豪·资州印象烂尾的根本原因。中国房地产报记者调查获悉,“中豪·资州印象”项目属区域性城市综合体性质,由中豪地产投资,自贡市第一建筑工程公司、云南白邑建筑工程有限公司资中分公司、四川金源建设有限公司承建,于2012年8月12日开工。项目位于资中县重龙镇滨江东路,背靠当地著名景区重龙山,南望穿城而过的沱江,周边医疗、教育等配套较为齐全,是当年较为火爆的江景房之一。项目建设内容包括宾馆、写字楼、独栋商业和住宅,总占地面积53418平方米,规划总建筑面积约40余万平方米,项目计划总投资约13亿元。截至目前,项目住宅已建成,部分已交房;宾馆、写字楼已完成主体建设但尚未交房,商业中心已完成基础顶板浇筑,但看不出有复工迹象。

  商业中心已完成基础顶板浇筑,但看不出有复工迹象

  资中人对于这个号称“资中第一烂尾楼”的项目并不陌生。有知情人士透露,中豪·资州印象烂尾由来已久,受经济及房地产市场销售下滑等因素影响,从2015年起因建设资金问题停工达两年之久,该项目合同约定最早交付时间为2015年12月31日,最长逾期交付已达3年2个月。

  时至今日,网络上仍然能够查询到当年烂尾的痕迹。资中县住房和城乡规划建设局2016年7月12日在人民网地方领导留言板的回复显示,为了处理此事,资中县于2016年4月6日成立了由县委、县政府领导为成员的“中豪·资州印象”项目帮扶工作领导小组。主要做法是协调开发商与施工单位达成共识,在开发商提供部分建设资金的情况下,由施工单位垫资进行后续建设;协调开发商与电梯公司签订电梯购买安装合同,电梯设备将陆续进场并在近期进行安装;协调水、电、气等企业,按照“先安装,后付款”的方式解决配套设施安装的问题。

  该回复还明确,为确保工程顺利完工,使各方权益得到保障,资中县委、县政府将按照“主动介入,强化监管、资产重组、多方帮扶”的思路,有组织,讲方法,依法依理公平处置后续问题,进一步督促、协调开发商多方筹集资金,加强资金监管,确保筹集资金用于后续工程建设,坚决防止“烂尾楼”现象的发生。

  中国房地产报记者查询到的一则消息显示,2016年1月12日,资中县与台湾太平洋集团就入驻资州印象、投资资州印象商业综合体进行了洽谈。消息还显示,资州印象商业综合体项目,总商业面积80000平方米,其中商业中心50000平方米,商业街30000平方米。太平洋集团入驻资州印象商业综合体后,可实现年就业人员4800人次,每年带来42500万元的消费,实现2975万元的本地税收。

  资中县住房和城乡规划建设局2016年12月15日的另一份回复还指称,县政府阶段性帮扶中豪·资州印象正在积极实施中,年前做好复工准备工作,春节后组织各个施工单位全面复工,争取到2017年6月底完成该项目。

  涉案的《商品房买卖(订购)协议》大同小异

  一个有趣的现象是,苏锦华签订的《商品房买卖(订购)协议》上,房款缴纳时间为2017年6月28日,但据他回忆,房款的实际缴纳时间与签订协议的时间相同。“我问工作人员为什么这么写,他说不这么写政府知道了要怪罪。”

  苏锦华等购房人表示,虽然中豪·资州印象经过第一次烂尾之后名声不太好,但是想到当地政府已经派驻帮扶小组之后就打消了顾虑。“2013年中豪·资州印象的广告打的热火朝天,作为政府招商引资工程还上了资中电视台。”

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  官司缠身

  2018年4月之后,无法收房网签的购房人开始陆续到省市县三级政府的主管部门上访,并未获得比较明确或清晰的答复。2018年5月,购房人代表还将材料递交给了在成都巡查的中央巡视组,随后回到资中房管部门进行协商,但仍未得到有效处理。

  2018年7月5日,资中县住房和城乡规划建设局针对网签问题在人民网再次回复称,中豪·资州印象于2017年3月恢复施工。目前,该项目住宅部分已完工,并进行了五方责任主体验收。未进行网签备案的购房户,由帮扶工作领导小组统一安排律师免费起诉中豪公司,县法院逐一核实解决,目前已有部分未网签购房户通过司法途径得到了解决。

  四川省自贡市中级人民法院的一份裁定书显示,一位于2014年与中豪地产签订《商品房买卖合同》的购房人,对该院因都江堰农商与中豪房地产借款合同纠纷案查封的“中豪·资州印象”XX幢XX单元第XX层XX号房屋提出书面异议。该院受理并终止了对该房源的查封。

  破解第一重查封似乎看到解决路径,但第二重该怎么办?2019年1月,仍然无法收房的购房人代表又找到了“中豪·资州印象”项目帮扶工作领导小组组长、资中县副县长。据苏锦华回忆,这位胡姓副县长当时给的答复仍然是“去打官司”,并以有事为由离开,随后帮扶小组和开发商给出了解决对策,每户补交两万元就可以收房,具体办法是先起诉确认购房协议有效,将资中县人民法院查封的房源解封,并且房子判给购房人,至于自贡市中级人民法院查封的另行处理。

  中国裁判文书网的信息显示,2018年,多名购房人向资中县人民法院提出申请,要求依法确认其与中豪地产签订的《商品房买卖协议》有效。对此,苏锦华称:“我们有12户提起了诉讼,但是政府又叫我们撤诉,撤诉之后有人补交钱申请解封,法院才判合同有效。我们大多数人并不认同补交钱,到现在我们也没有收房。”

  四川省自贡市中级人民法院的另一份裁定书则显示,有购房人在资中县人民法院判决《商品房买卖协议》有效之后,到该院上诉,诉求为对该房屋及对应的国有土地使用权享有优先权。法院认为,但该商品房买卖协议实为以房抵债的协议,购房人未提交案涉房屋已实际交付的证据,不能证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋,故不符合对物权期待权予以保护的条件,不能排除对四川省资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”XX号楼XX单元XX号房屋的执行。

  Wind中国企业库的信息显示,中豪地产注册成立于2012年9月21日,法人代表易某君,为云南恒沃房地产开发有限公司子公司,实际控制人为宋某。早在2016年,就有小额贷款公司、建材公司因买卖合同纠纷向法院提出申请,要求冻结相关人员及中豪地产相应数额的财产或银行存款。四川省威远县人民法院2016年的一份民事判决书还显示,2013年原告威远某贸易公司向四川金源供应钢材,中豪地产为四川金源提供连带责任担保。2014年,中豪地产以在建的34套房源销售总价1000余万元向原告抵偿钢材款。按照约定,以房抵债应按照中豪·资洲印象同类房源平均销售单价的85%折算,因此,中豪地产应向原告补足抵债差额180余万元。2015年原告与中豪地产对账,发现其占用原告资金230余万元,四川金源则拖欠货款280余万元。

  中国房地产报记者不完全统计,涉及中豪地产及云南恒沃房地产开发有限公司(均为被执行人)类似的买卖合同纠纷有数十起,原告除涉及此事的供货单位以外,还包括因建设土地使用权出让合同纠纷将中豪地产告上法庭的资中县国土资源局。中豪地产被列为被执行人多达40余次,涉案金额近10亿元。除时间较早的判决查封、冻结了相应的财产或银行存款,剩余的多显示申请执行人发现被执行人有可供执行财产的,可以再次申请执行。

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  拖延导致问题难解

  购房人多次通过网络维权

  “这里面纠纷太多,涉及政府和企业等多方面。”一位曾深入了解此事的法律人士告诉中国房地产报记者,中豪·资州印象刚开始烂尾时没有诉讼,解决比较容易,也有人曾提出过较为明确的解决对策,但是因为当地政府对于这方面工作不熟悉,没有取得太多的进展。随着拖延,后续诉讼增多,自贡和资中法院也进行了查封,导致局面越来越僵化。“网签备案关闭之后,开发商只能将房子私下卖给购房者,这样购房者的权益就很难保障,也直接导致这个项目的混乱,甚至出现了一房多卖的现象。”

  上述法律人士坦言,只有政府将相关部门及开发商、都江堰农商行、承建商聚在一起协商,争取将银行查封的先解封,然后就监管资金如何分配问题达成共识,这样才有可能将这个项目盘活。至于如何分配则需要实际的测算,查清目前可售房源有多少,彻底搞清楚房源的权属关系。

  “当开发商的资金不足以一次性解押全部房产时,可以解押独立单位。开发商通常采用这种方式,摸准了购房人法律意识缺乏且遇事息事宁人的心理。开发商声称业主只要补钱就可以收房,一旦有业主补交之后顺利收房,无疑会愈发助长开发商的投机心态。”李松称,如果购房人明知道是“工抵房”还进行购买,那就提前预见以此可能造成的风险。按照开发商与购房者之间签订的房屋买卖合同,开发商在约定交房的日期没有交房的,购房者可以要求其承担相应的违约责任。他建议,购房者在购房时可以找大型中介公司帮忙进行交易。一般中介公司对购房流程较为熟悉,风险把控能力强,防范意识强,比如他们会对流程进行监控,在买方出款前会做好司法冻结及抵押情况的调查。

  资中县住房和城乡规划建设局2019年年初的一份公开回复显示,由于中豪公司管理混乱,存在以房抵债、以房抵工程款、股东或施工单位私下销售房屋造成一房多卖等违规行为。为了保护购房人合法权益,帮扶工作领导小组要求中豪地产暂停销售,并进行清理。目前,县公安局经侦大队和县人民法院正对该项目的债权债务和违法预售等情况进行调查处理。

  针对此事,中国房地产报记者通过微信联系了中豪地产法人易某军,并登门资中县相关部门希望获取最新进展,但截至发稿均未获得回复。

  记者观察

  监管不能被楼市套路绑架

  发生在资中这座小县城的故事似乎有种魔力,让人愈发地想探寻其中的奥秘。在当地采访的过程并不顺利,作为记者,我希望这篇新闻报道尽可能详尽还原真相,也希望这个延误时机后所滋生的纠纷增多,涉及的利益关系太多的僵局,能够获得好的化解。

  不容乐观的是,在这场“工抵房”的纠纷中,每一个参与者都已经不能独善其身,否则必将陷入完全的死局。购房人法律意识淡薄令人惋惜,当地政府和企业的反应,令人叹息。

  这个事件不禁让人发问,是什么让一件容易之事,变得愈发复杂?因地制宜解难题,化纠纷,这不是中央一直在倡导和要求的吗?为什么没有被重视。矛盾总是要面对,要破解,在这一过程中,当地政府还是应该有所担当,拿出办法,不能有拖延心态把矛盾留给后人。

  流程编辑:曹冉京

  审读:戴士潮

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