这一次，A股地产板块真的不一样了

如今，A股市场除了机构抱团板块到底有没有泡沫的争论之外，市场究竟什么时候切换到银行地产保险“三傻”也是许多人关心的焦点。

兴业证券研究所房地产团队在今天发布的报告中认为，部分地产公司可能已经到了一个临界点，估值有提升空间。

报告提出，过往地产股估值较低，核心原因是自由现金流不稳定，这背后有政策调控、地产周期等原因。但到目前时点，部分地产公司不稳定自由现金流业务向稳定自由现金流业务转变。

这一转变的背后主要来自三个因素，分别是强大地产销售规模作支撑、自身更强的业务转变意愿、以及业务转变方向更受资本市场认可。

1、业务转变背后有强大地产销售规模支撑。

纵向上，房企在上轮周期中，销售规模均经历了跨越式增长。2015-2020年，典型房企销售规模年复合增速达到40%。

横向上，以万科为例，世界500强排名208位，2019年归母净利润近400亿，排名A股公司19位，仅次于贵州茅台，前面主要是银行。

2、业务转变背后有自身更强的意愿：不稳定现金流业务ROE水平有所下滑和政策的持续调控。

1）毛利率水平下滑，新房限价和土地底价的抬升，致使房企利润率受压。

2）杠杆率面临下降压力。

3）经营杠杆难以继续提升，高周转模式已将经营效率提到较高水平。

3、业务转变有更好、更成熟，且资本市场较为认可的方向。

转变方向上，具有资金实力的龙头房企，优选物管、商管、医美等自由现金流稳定的赛道，这些都是时间的朋友，持续创造稳定自由现金流。