荣盛发展一直很“低调”。
1996年从河北廊坊出发，一步一步由单一区域走向全国，同时凭借建筑商+开发商的“双重背景”，荣盛发展适应了“快周转”开发模式，悄然跻入行业前列。2016年至2018年期间，销售增长分别为24.58%、32.61%、49.51%，并成功跨入千亿。
千亿之后，荣盛发展在2019年依旧保持着过往的风格，很少看到公司及管理层在公开场合发声。
2019年，荣盛发展宣布全年录得销售额为1153.56亿元，完成1120亿元的目标。这是荣盛发展连续第二年突破千亿，但与2018年相比，增速下降到了13.58%。
实际上，荣盛发展在2018年财报中就给未来一年定了一个基调和一个目标：2019年以“稳健发展”为主线，计划销售额为1120亿元，销售回款额920亿元，新增土储建面1672.51万平方米以及新增信贷融资611.43亿元。
提前两年完成千亿目标，加之行业大环境面临增速放缓、融资收紧、调控趋严，荣盛发展主动选择降低对未来的预期，目标销售额仅比2018年多出一百亿左右，销售回款额、目标融资额、目标新获土储面积增幅同样有所下降。
为了适应变化，荣盛发展2019年销售、新增土储、人事变动、各项业务之间，发生了许多细微的改变。
降速与加仓
2017年，房地产行业发展风向开始发生变化，调控力度持续加大，限购、限贷、限售、土拍收紧等相关规定陆续出台，给房企带来了不小的压力；而2018年，调控政策对房地产行业进一步试压。
在此背景下，荣盛发展于2018年完成了跨越式增长，直接从600亿元变成了1000亿。同时，2014年至2018年，荣盛发展签约销售金额分别为283亿元、309亿元、512.24亿元、679亿元、1015.63亿元，5年销售增长超过3.5倍，年复合增长率为34.65%。
2019年，荣盛发展的销售增速明显降下来了，全年销售为1153.56亿元，同比增长13.58%。其中，单月增长最高点为6月份的34.95%，最低点为10月份的-8.74%。
数据来源：企业公布，观点指数整理
从销售均价、增长情况来看，荣盛发展并没有像其他房企一样进行降价跑量。但2018年亦有消息称，为了提升业绩，荣盛发展对员工考核一直有着“硬指标”，即全员营销和内部消化房源。
虽然没有对外披露过公司的存量货值，但从近几年扩储速度和路径来看，立足河北的荣盛发展有着不小的去化压力。
据荣盛发展2019年中报显示，目前总土储面积达到历史最高点，为4059.77万平方米。具体来说，新增土储由2014年的216.89万平方米猛增至2015年的820.55万平方米；2017年达到新高点，为1108.82万平方米。
数据来源：企业公布，观点指数整理
到了2019年上半年，荣盛发展新增土储面积为654.2万平方米。另据观点地产新媒体不完全统计，2019年下半年，荣盛发展共斥资71.01亿元新增162.93万平方米。
相加起来，2019年全年预计新增土储面积为817.13万平方米，不到新增目标的一半，为48.86%，但已超过2018年的760.53万平方米。
数据来源：企业公布，观点指数整理
进一步分析发现，随着土储面积不断上升，荣盛发展在河北的业务也随之扩大。2015年至2018年，河北省土储面积占比分别为28.36%、31.48%、33.00%、34.52%。
同时，以2019年荣盛发展新增土储来看，来自河北省的接近一半，占总值486.55万平方米的44.21%，为215.12万平方米。
对于荣盛发展来说，其扩张有着明确的规划。
一方面，2019年，限购、限贷等管控措施一直未见有宽松的迹象，成交量再刷新历史新低；另一方面，京津冀一体化进程加快，环京区域价值有望进一步提升，荣盛发展看重的是环京的未来。
此外，为了提高销售、降低风险，荣盛发展也在其他城市寻找机会，于2018年进一步提出了“两横、两纵、三集群”的土储战略，房地产开发业务也由30多个城市增加到50个多城市，项目由190多个增加到260多个。
同时，荣盛发展加快了“周转”。
2016年至2018年，荣盛发展结算项目面积呈现逐年递增的趋势，分别为387.84万平方米、456.53平方米、595.27万平方米；2019年中期同比下滑12.86%至200.19万平方米，但结算收入比去年同期增加38.12亿元。
产城与康旅
荣盛发展有一个五年计划，2016年是其“五五规划”的第一年。
新的五年计划中，荣盛发展提到两个关键词，一是转型，二是产业新城。而在“四五规划”中，项目开发建设是最为核心的目标。
翻阅荣盛发展2015年报会发现，这一年开始探索产业新城业务，提出由传统房地产开发转型为“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略。
彼时，“产业园”营业收入首次出现在荣盛发展年报中，录得营收1569.1万元。同时，荣盛发展在康旅业务亦有动作。其中，荣盛发展全资子公司荣盛康旅（黄山）投资有限公司以7500万元对价出售15%股权予河北中鸿凯盛投资股份有限公司，后者持股股东大部分为荣盛发展的管理层。
2016年提出全面转型时，荣盛发展在“大地产、大健康”业务的动作已经有一定成效。
产业新城方面，荣盛发展以PPP项目的方式，在环京地区霸州、兴隆、宣化等城市获得4份协议项目，累计平整土地面积593.89万平方米，营收暴涨近百倍至15.09亿元，净利润约3.45亿元。
康旅业务的触角延伸得更长，2016年进一步提出“6+N”战略，除了在河北落地两个项目外，荣盛发展在四川广汉、西安临潼、南京六合等城市均有布局，甚至在捷克共和国亦有项目落子，以及6.25亿元投资美亚航空。
随后，荣盛发展持续加码布局产业新城和康旅业务。2017年至2018年，产业新城分别取得5个、3个，累计平整土地面积716.68万平方米、802.01万平方米。期内，康旅业务分别取得22个、12个项目。
进入2019年，荣盛发展在产业新城上共获得56.12万平方米的土地面积，总投资规模为27.64亿元；康旅方面，在捷克共和国投资1.15亿元建设“中医药水疗康复中心”。
数据来源：企业公布，观点指数整理
从账面上看，2017年至2019年中期，荣盛发展在产业新城方面分别实现营收18.68亿元、33.39亿元、10.69亿元。康旅方面，实现签约分别为47.61亿元、50.98亿元、9.06亿元，实现回款为37.71亿元、40.77亿元、9.03亿元，录得营收为31.32 亿元、36.01亿元、7.06亿元。
但实际上，荣盛发展这两项业务盈利模式并不成熟。对此，有接近荣盛发展的人士表示，产业新城复制的是“同城兄弟”华夏幸福(24.900, -0.16, -0.64%)的模式，早期通过收购项目进行发展，并没有形成闭环，依靠产业新城中的住宅业务获取收入，然后反哺产业板块。
与此同时，目前入局康养、旅游业务中的房企少有能赚得盆满钵满的，在2019年市场环境遇冷情况下，差距明显的投入产业比让它们果断收窄这两项业务，而荣盛发展的康旅业务也不例外。
荣盛发展2019年上半年取得的“微薄”收入与投资额相比，差距甚远；同时，2019年仅签约了一个项目，另有一个项目终止合作。一进一出，过去一年康旅板块并没有新的突破。
市场统计数据显示，截至2019年第一季度，荣盛发展持有超过30个康旅项目，总投资额超过3000亿元。2019年8月，河北保定涞源县康体运动休闲小镇项目终止合作。
值得一提的是，2018年至2019年期间，荣盛发展康养板块的核心团队成员陆续离开，包括康旅集团总裁陈斌、康旅医养事业部总经理高峻、文旅事业部总经理周江勇、战略运营中心韩晓强等。
彼时消息称，该部分人员辞职与荣盛发展强制跟投康旅项目有着密切联系。
融资与解压
近几年大手笔的买地与产城、康旅业余，已将荣盛发展推上了新高点。
2015年开始积极扩储以来，荣盛发展总负债也随之飙升，由808.59亿元升至2018年1914.02亿元，资产负债率也从78.6%升至84.04%。
数据来源：企业公布，观点指数整理
在2019年行业银根收紧情况下，荣盛发展依旧保持着积极扩储的姿态。半年间，再度新增约125亿元债务，总负债升至2039.01亿元，资产负债率也提高了0.34%，为84.38%。
其中不少地块，荣盛发展都是高溢价取得的，包括以总价32.1亿元竞得南京三宗地，溢价均超过或接近40%；此外，以总价8.84亿元、溢价68%竞得苏州吴中一宗宅地，以总价9.8亿元、溢价47.27%竞得合肥肥东一宗宅地。
频频拿下高溢价地块之后，荣盛发展经营活动现金流净额由2018年的175.12亿元变为2019年中期的负57.39，同比下降215.57%，现金流由273.84亿元减少到239.18亿元。但对比过往几年财报会发现，对于荣盛发展来说，经营活动现金流净额为负值是一种常态。
到了2019年第三季度，负债情况出现稍微好转，新增负债仅7.32亿元，资产负债率微降到83.69%，经营活动现金流净额收缩为负55.43亿元，现金流则再次减少到204.52亿元。
但这并不足以缓解荣盛发展当下的债务压力，其对于资金的需求已跃然纸上。
截至2019年第三季度，荣盛发展总负债为2046.33亿元，其中流动负债达到历史高点的1717.46亿元，非流动负债为328.87亿元。
数据来源：企业公布，观点指数整理
如何拿到更多的钱来缓解压力，成为了荣盛发展亟需解决的问题。
可以看到，2019年，荣盛发展发布的第一个公告就是进行10亿元的债权融资计划。
据观点地产新媒体了解，2019年前6个月，荣盛发展公告涉及发债的有8条，涉资合计为40.21亿元和15亿美元。但到了下半年，没有一条公告涉及发债的内容。
根据2019年中报，荣盛发展上半年新增融资额为258.95亿元。同时，从下半年的动作来看，荣盛发展或许能完成年初设定的611.43亿元目标融资额。
进一步分析近三年融资发现，荣盛发展融资渠道有所收窄，其中银行贷款和信托融资是最为主要的两种。除此之外，2017年还有统借统还、ABS、中期票据、PPN等，2018年只有直融、其他两种方式，而2019年仅有公司债和ABS。
此外，自2015年开始，荣盛发展融资额完成率呈现下滑的趋势，分别为151.19%、146.93%、109.30%、74.99%。
天平的两端，放着规模、负债、融资等诸多砝码，如何做好平衡，还需荣盛发展自己选择。
还未登录
