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社区氛围不可复制——B站(BILI.US)没有天敌

2019年12月05日 09:40来源:网络
责任编辑:第一黄金网
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本文来自 微信公众号“独角兽早知道”。保利物业预计12月9日开簿央企保利地产子公司摘牌新三板赴港上市在房地产行业发展开始

本文来自 微信公众号“独角兽早知道”。

保利物业预计12月9日开簿

央企保利地产子公司摘牌新三板赴港上市

在房地产行业发展开始降温、竞争由增量转存量,并且融资端政策趋紧的背景之下,房企分拆物业板块上市,扩大融资渠道,似乎已成为另一种生存之道。在港股物业板块中,例如去年上市的碧桂园服务、雅生活等一年多时间股价已经翻倍,中海物业自上市后股价持续增长不断创出新高。

头部地产公司保利地产也不甘寂寞,旗下保利物业发展股份有限公司于2017年便登陆新三板亮相资本市场。不过鉴于流动性及自身发展考虑,今年4月份退出新三板,8月份便递交了港股主板上市招股书。

保利物业于12月1日通过港交所聆讯,成为港股物业板块中的一份子,广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。作为央企保利地产的子公司,保利物业的上市自然引来市场的关注。

保利物业主业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务,其中物业管理服务为核心业务。管理面积是衡量物业公司发展优劣的重要指标,截至2019年6月30日,保利物业合同管理总面积达到454.9百万平方米,包括565个住宅社区和281个非住宅物业,遍布29个省市自治区的148个城市,在管总面积260.3百万平方米。

2016年至2019年上半年,保利物业的总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元,年复合增长28.4%,期间毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%,毛利率节节攀升,不过总体而言这个毛利率在行业中处于较低水平,19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。

背靠保利地产,保利物业长期依靠母公司打江山。2018年之前,保利物业在管面积中,由保利地产开发的物业面积占比分别为91.9%、86.1%和57.4%,而截至2019年6月30日,这一比例已经下降至43.1%,首次低于外拓项目来源占比。

可以看出来,保利物业虽然有母公司做靠山,前期也主要依靠这一“地产大腿”,但是自己也在不断拓展项目来源,依靠却不依赖母公司。

宝龙商业管理预计12月16日开簿

融资或为解决宝龙地产债务问题

早在今年8月20日,宝龙地产就曾发布公告,建议分拆其附属公司宝龙商业管理,在香港联交所主板独立上市,联交所已确认公司可进行建议分拆。上市完成后,宝龙地产预期将拥有宝龙商业管理不少于50%权益,而宝龙商业管理将仍然为该公司的附属公司。

截至2019年4月30日,宝龙商业管理共有45处在管零售商业物业,物业管理服务分部下有43处在管物业,以宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地这四个品牌提供服务。并且建立了线上生态系统,通过手机App、微信小程序等将消费者、租户以及业主连接。

宝龙商业2016至2018年及2019年前四个月的收入分别为7.52亿、9.72亿、12.00亿和4.99亿,2016年至2018年复合增长率为26.3%;公司纯利润则从2016年的6290万元增加至2018年的1.33亿,复合年增长率为45.6%。宝龙商业近几年业绩表现不错,这也是支撑其香港上市的重要条件。

但是同国内商业运营服务公司的巨头万达相比,宝龙商业的规模就相形见绌了。根据相关资料显示,2018年,万达(00169.HK)经营和管理超过280多个万达商业广场。据悉,2018年按在管建筑面积排名,万达排名第一,市占率为6.6%,而宝龙商业市占率则为0.8%。不过值得注意的是,五大公司也只占了总份额的10.9%,这说明国内商业运营服务市场相对较为分散,头部公司仍有规模扩张的可能性。

近年来宝龙地产的日子并不好过。截至2019年6月30日,宝龙地产总资产为1421.58亿元,总负债为1081.70亿元,总负债同比去年增长了30.40%,并且自2017年以来呈现出不断增长的趋势。截至2019年6月30日,宝龙地产的资产负债率为76.09%,而2018年同期资产负债率为73.14%,也呈现出逐步增长的趋势。

与此同时,引人注意的是宝龙商业的负债率也逐年高企。

宝龙商业的招股书显示,2016年至2018年及2019年前4月,宝龙商业的资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%,不仅超过了宝龙地产的76.09%,而且远高于行业平均水平。如果真的宝龙商业上市成功,宝龙商业将独立运营,从宝龙地产的财务报表中剥离,很大程度上可以降低宝龙地产的资产负债率,而上市募集到的资金也可以为母公司“输血”。

(编辑:余光捷)


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