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国际金价日线或四连跌,美联储可能“倔强”到底

2019年07月09日 20:38来源:网络
责任编辑:第一黄金网
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本文来自 “REITs行业研究”微信公众号,作者为喆安投研。自2019年1月浦发大厦市场化退出之后,7月有关于浦发的大宗

本文来自 “REITs行业研究”微信公众号,作者为喆安投研。

自2019年1月浦发大厦市场化退出之后,7月有关于浦发的大宗交易再度引起市场关注。20.7亿元挂牌出售东银大厦,大手笔的外资玩家和愈发活跃的内资买家,谁能最终将东银大厦收入囊中?

浦发银行出售东银大厦

7月4日,上海联合产权交易所项目信息显示,浦发银行公开挂牌出让总部东银大厦项目,一幢28层的办公大楼(包括地下1-3层地下车位),转让底价20.68亿元。

据了解,东银大厦项目为不动产,位于上海市中心城区黄浦区的黄金地段,坐落于北京东路和浙江中路的交叉口,建筑面积6.14万平方米。具体为上海浦东发展银行股份有限公司部分资产:上海市黄浦区北京东路689号、浙江中路518号、牛庄路658号、北京东路689号6层-2307室及牛庄路658号地下一层53-62号、地下二层86-96号、108-131号、地下三层145-165号、177-195号房产。使用期限为2001年5月8日至2051年5月7日止。

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资料来源:上海联合产权交易所

对于挂牌出让东银大厦项目一事,浦发银行方面则透露,东银大厦是该行总行办公楼之一,由于该行正在建设新的办公楼以满足业务发展的需要,未来对东银大厦将无自用需求,因此将其出让,属于正常的商业行为。

此外,对于为何在此时处置东银大厦,浦发方面则回应称,“鉴于大宗房产项目处置时间较长,采用提前处置并返租的方式,可以有效提高资产的利用效率。” 据悉,浦发银行要求对本次出售物业整体售后返租。返租价格拟定为9963万元/年,在租赁期内租金不变,返租期限拟定为2年。

关于浦发银行与东银大厦的缠绵历史我们不再多问,而在内资崛起、外资疯狂扫楼的内地商办市场,谁将接盘东银大厦,才是市场关注的焦点。

内资OR外资,谁将接盘?

2019年以来在国内不动产大宗交易市场上,外资依然活跃,以黑石、凯德、基汇外代表的不动产基金依然在买买买。而内资投资者实际上也在紧锣密鼓加大投资,大宗交易市场出现越来越多内地买家身影。

外资大举进军

2019年以来,外资疯狂进军内地商办市场,以黑石、凯德、基汇、吉宝、Brookfield为代表的国际资本在内地大举买买买,分别拿下上海长泰广场、上海浦发大厦、上海MixC万象城、一方大厦、绿地黄埔滨江等商办物业。

而从已公开的交易信息统计,仅黑石一家就已经砸出200亿扫楼。2月,黑石以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;接着又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;3月以15亿美元收购上海长泰广场。

表:2019年以来外资大宗交易情况

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资料来源:喆安投研整理

据仲量联行数据显示,第一季度全国大宗物业投资市场成交总量累计达到1287亿元,同比大涨174%,其中外资投资总额达615亿元人民币,占全部投资总额的近50%。

而在上海,一季度上海商业地产大宗交易市场共录得9笔大宗交易,成交总额为人民币239.4亿元,同比增长92.78%。其中外资涉及的交易共有3笔,成交总额近百亿,创十年首季新高。外资疯狂程度可见一斑。

但相对于以往投机,2018年以来外资大举进入中国楼市,一方面是内资大量出售物业提高了供应,另一方面是看好中国经济和商业地产的长期收益及资产增值的潜力。

内资奋力崛起

从内部市场环境看,大部分内资投资者受到2018年伊始的去杠杆以及资管新规等政策的影响,面临着融资渠道变窄、融资成本变高、融资可持续能力不足等问题,致使投资脚步较2016年和2017年有所放缓。但自2019年开年以来,随着中国房地产投资市场的复苏,内资投资者也开始积极入市。

根据仲量联行发布研报数据显示,第一季度全国大宗物业投资市场成交总量累计达到1287亿元,同比大涨174%,其中内外资的投资额各占半壁江山。

就上海大宗物业成交市场来看,2019年第一季度内资的成交额到达308亿元,同比增长140%,其中开发型的项目备受青睐。

1月21日,融创收购收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权,从而持有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。收购事项的总代价约为人民币148.87亿元,其中股权代价约为人民币111.75亿元,及债权代价约为人民币37.12亿元。这两处物业均属开发类资产。

2月14日,绿地控股121亿接手中民投董家渡项目,也属于开发类资产。

表:2019年以来内资大宗交易情况

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资料来源:喆安投研整理

进入2019年下半年,内资买家在资金层面的压力将明显承压。

而外资买家融资成本较低,加之其对一线城市具有稳定现金流的核心物业的疯狂追求,及外资机构商业地产收并购的丰富经验,出手拿下东银并无不可能。凯德拿下浦发大厦就是很好的例子。

内资、外资无论谁将得手,关于东银大厦的归宿无疑将会拉开2019年下半年上海商办大宗交易的序幕。我们将拭目以待。

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