本文来自 微信公众号 “光大证券研究”。
去年四季度以来地产板块境外发行规模攀升，境内融资环境边际收紧
针对地产板块的境内融资环境再度趋于收紧，去年四季度以来房地产境外发行规模攀升。而今年二季度，保监会进一步加强信托领域投向房地产项目的政策约束。短期来看，在政策波动影响下，房地产板块发行人不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪，同时逐步接受更高的融资成本。
境外房地产板块指数持续攀升
从房地产板块的境外指数走势来看，去年四季度以来境内融资环境的收紧对境外板块的整体走势的负面影响较小。无论高收益或投资级，境外房地产板块指数走势均持续攀升;但值得注意的是，今年二季度以来，房地产高收益总回报指数的增幅明显较一季度放缓，且增幅小于投资级总回报指数。可见境外高收益板块对市场的吸引力正边际下降。
新城控股实控人风险事件对境外板块整体影响不大
从板块指数的整体走势来看，目前境外房地产市场整体受事件的影响不大;但其境外发债主体，新城发展控股的存续债FUTLAN 6.15 01/15/23债项的收盘价由6月28日的98.75美元骤降至7月5日的83.31美元。
二季度境外房地产板块的发行节奏有所放缓
截至2019年7月5日，按照BICS房地产板块的分类且剔除城投主体，境外市场房地产板块共有69个主体，存续美元债共1201.8亿美元。前十大发债主体的存续规模占总规模的56.34%，规模集中度较高。在境内融资受限的背景下，2019 Q1地产板块美元债的发行节奏明显加快，但政策趋紧后Q2的发行规模回落。
从发行主体来看，年初以来在境外发行超过10亿以上美元债的主体有10家，以上10家发行人的存量规模均在30亿美元以上。而其中除了未披露的之外，募集资金用途分为再融资类和新增类。融创中国（01918）、怡略有限公司(富力境外子公司)和碧桂园（02007）19年新发的中资美元债均为再融资需求，且发行规模均在20亿美元以上。其次，佳兆业（01638）、融信（03301）、禹洲地产（01628）、正荣地产（06158）和雅居乐集团（0338）以再融资为用途的新增募集规模均在10亿美元以上。资本开支再融资的30亿规模均来自中国恒大。
虽然二季度境外发行节奏同样放缓，但仍有新增发行人在境外募集资金。值得注意的是，新增一般公司需求的主体分别为和骏顺泽、绿安创兴、万科地产(香港)和易居企业（02048），其中和骏顺泽的最终母公司为四川蓝光发展。此外，2019年境外市场新增8位美元债发行人。
风险提示
房地产板块政策调控进一步收紧或边际放松，均对地产发行人的资金回笼速度有负面或正面的影响。同时，货币政策的边际变化、以及房贷利率的变化也会对板块发行人外部融资环境有明显影响。
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