进入中国25年来，凭借“地产开发+资本运作”的独特模式，新加坡上市公司凯德集团(简称“凯德”)成为国内商业地产标杆企业。但在近几年商业地产业态不断发生变化的新环境下，这家外资企业开始显现出一丝“焦虑”，这从其频繁做出的调整动作中有所显现。
近日，建业地产(HK：00832，简称“建业”)发布公告称，凯德将持有的24.09%股份全部授予建业地产董事长胡葆森，据估算，凯德借此将获利逾20亿港元。
携手13年后沽清建业股份，凯德此举被视为看淡河南市场的信号，不过，凯德对此予以了否认，其向回复称：“这是凯德回归核心城市群的举动之一”。据梳理发现，自2018年开始，凯德就频繁抛售非核心城市群的资产，并不断加仓北京、上海、广州等城市，与此同时，凯德还在不断扩展着基金管理的边际，这一系列动作背后有着怎样的动因?
13年“老友”分道扬镳，凯德出售建业股份
7月1日，建业发布公告称，大股东恩辉投资有限公司与CapitaLand LF (Cayman) HoldingsCo.,Ltd.(凯德)于2019年6月29日订立股份购买协议。根据协议，凯德将出售其所持有的24.09%，即全部建业地产股份予恩辉，总代价为28.31亿港元。股份转让完成后，恩辉以及胡葆森透过恩辉所持有建业股权将由50.75%增加至74.84%。
对于该笔交易，凯德集团总裁罗臻毓公开表示：“凯德持股河南建业这些年获得了丰厚的回报。鉴于河南建业主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本，并投入到其他机会上。”
凯德与建业的交集始于2006年。2006年年底，遭遇资金链压力的建业与凯德置地达成协议，凯德以5亿元人民币购得其24.75%股权。随后，凯德依协议再次追加1.01亿元，将其所占股权增至29.75%。2007年8月，凯德置地再次出资5亿元，其所占股权已达36.14%。2008年，建业上市后，其股份稀释至27.1%。
根据当时的媒体报道，凯德选择对河南建业做资本渗透，是新加坡嘉德置地集团(凯德前身)挺进中国中西部市场的第二大战略计划。凯德进入中国的时间是在1994年，上海是第一站，但在稳健经营的策略指引下，直到2003年其全国化路径才开始展开。
作为一家外资企业，凯德要想快速打开中国市场并不容易，它选择的策略是与中国本土企业合作。入股建业之前，凯德刚刚完成与成都置信联合成立新的合资公司的计划，通过这两笔合作，凯德初步完成了在中国主要经济区域发展业务的战略部署，形成了长三角、环渤海、珠三角、西南部和中部地区“3+2”的核心发展区域。
然而，近几年，武汉悄然取代了河南在凯德战略部署中的地位。“凯德集团将进一步深化在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。”罗臻毓在无数个场合公开表示。
外界将凯德这一行为解读为不看好河南市场。对此，凯德回复道：“此举不代表不看好河南市场，而是凯德考虑到自身的未来发展方向，确定核心城市群的战略，更能提高管理效能和发挥自身优势。”
对于凯德抛售建业股份的行为，易居研究院智库中心研究总监严跃进对分析道：“河南市场未来商业消费机会很大，凯德类似股权持有的做法对企业发展而言本身意义不大，通过抛售也有助于回笼资金和寻找新的投资机会。”
全联房地产商会商业地产研究会会长王永平从另一个角度向分析表示：“凯德最初入股时，应该是希望能够通过建业切入河南的住宅及商业市场，获得更多的优质资源，但建业这些年在商业地产层面并没有更大的动作，也没有成为商业的重要战略。”他认为，从回报的角度来看，凯德要么希望建业回报以资源，要么是分红，可能建业在这两个层面都没有达到凯德的要求。
严跃进指出，建业地产布局过于集中在河南，在行业规模增速放缓、市场分化格局下，会面临很多来自本土房企和外来房企的竞争压力，市场占有率不足也逐渐体现出来。
这让建业之后的业绩扑朔迷离，而尽管建业地产董事长胡葆森在2018年业绩会上松口称“将有条件地走出全国”，但在融资环境趋紧，地价高企的当下，建业势必要付出更高的代价，这与凯德追求稳健的经营策略亦有不同。
商业地产短兵相见，凯德中国区发展优势减弱
这不是凯德第一次抛售资产。自2018年来，通过“边买边卖”，凯德不断调整自己的城市布局，回归核心城市。
其中，最大笔的抛售发生在2018年。2018年伊始，凯德对外宣布，旗下全资子公司凯德商用与印力、万科和Triwater达成协议，将以83.65亿元的价格出售国内20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债。通过这笔出售事项，凯德退出了安阳、茂名、德阳等14个单一项目布局的非核心城市。今年6月，凯德将位于哈尔滨和长沙的3个项目售予中国信托，就此退出了哈尔滨与长沙。
与此同时，凯德开始不断在北京、上海、广州、成都、武汉等核心城市群加仓，如2018年11月12日，凯德以8.82亿元拍得位于广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地。时隔一天，又以127.9亿元收购上海虹口星港国际中心项目，预计项目投资总额约200亿，计划打造为上海第三座来福士。
王永平对表示：“凯德背后的购物中心都是基金在运作，所以卖掉成熟的商业资产后再去选择新的、成长性比较高的资产，已经是企业的标准动作。从凯德基金运作的模式来讲，撤离三四线城市其实是基金的判断。当经济下行的时候，基金通常会更喜欢比较容易退出和交易的城市，三四线城市的购物中心，交易对象很少，不太容易出手。”
这或许是凯德“腾笼换鸟”的核心逻辑。作为国内开发商学习的标杆，如果要在开发商、运营商及基金管理者3重身份之中选一个，基金管理者可能更符合凯德，其经营模式的核心是地产开发+资本运作”，即是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有，待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。
近年来，尽管国内REITS有所破冰，多家房企也相继推出了类REIS产品，但凯德依旧保持着相对优势，只不过这一优势正在被弱化。“凯德的运营经验比较成熟，但基于现在商业竞争过度、布局过密，在短兵相见的局面下，凯德的优势正在弱化。”王永平表示，从市场来看，早期很多企业运营管理水平比较差，近年来已迎头赶上，总体运营水平得到了提高。由于商业资源不够丰富，在业态组合上，这些项目体量、规模差不多大的商业，差异性也比较小了。在这样的局面下，本土开发商的区位优势反而会起很大的作用。
作为新加坡以外的第二大市场，中国对凯德集团整体业绩的影响不可忽视。伴随着本土房企运营管理水平的提升，凯德中国业绩高速增长的“黄金年代”正在褪色。财报显示，2018年，凯德中国区的资产占比为36%，达到了近年来的最低点。
在优势被弱化，业绩增长放缓的局面下，凯德开始了内部创新。王永平透露，这两年，凯德专门成立了创新事业部，研究人工智能、大数据。除此之外，凯德还在不断扩展自己的基金管理范畴。2019年1月，凯德集团发起了对星桥腾飞的收购，并与日前完成整合。对于该笔交易，凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤对外表示：“我们的资产组合将进入产业园、物流和工业地产等新经济领域。”罗臻毓也表示：“面对新的发展机遇，我们制定了全新的中国战略，以推动下一阶段可持续增长。”同时，城市更新业务、共享办公也是企业关注的重点。
上述调整能为凯德带来怎样的业绩表现?在擅长规模之战的内地房企面前，追求稳健经营的凯德又如何保持高增长?将持续关注。
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