文 | 《中国企业家》记者 李艳艳
编辑 | 王芳洁
头图来源| IC photo
遍布三四线的吾悦广场，与你所见过的购物中心并没有太大不同，开发商新城控股只是打了一个地域差，将高线城市的玩法移植到了低线城市，竟取得了不小的成功。比如在商场养几只小动物，就可以吸引不少人流。为了保护它们不受侵害，开发商特别加设了围栏。
然而，吾悦广场的动物尚且不可亵玩，吾悦广场的老板竟将“魔爪”伸向了儿童。
7月3日下午，多家媒体曝出消息称，新城控股（601155.SH）原董事长王振华因猥亵女童被上海警方采取强制措施。当晚9时许，上海市公安局普陀分局确认该事件，新城控股紧随其后发布公告，确认王振华已因“个人原因”被刑拘。
因董事长身涉极其恶劣的案件，中国第八大开发商——新城控股被迅速拖进了风暴中心。新城系三家上市公司遭到“股债双杀”，包括A股上市的新城控股、H股上市的新城发展（1030.HK，新城控股的间接控股公司）、H股上市的新城悦（01755.HK，新城系物业品牌）。短短三个交易日，三家上市公司合计蒸发市值逾400亿元。其中，A股新城控股缩水幅度最大，数额接近180亿元。
为了保全自身，新城控股迅速与王振华进行切割。公告当夜，王振华之子王晓松被火速任命为新城控股董事长。集团官网上，涉及王振华的资料尽乎消失。
身为新城系的创始人和实控人，现年57岁的江苏商人王振华曾亲手缔造出一座高达三千亿资产的商业帝国，初享头部企业光环未及半年，却又将其推至深渊。一例企业主的私德案，触碰到整个社会的敏感神经。他身后的企业，也面临诞生以来最为棘手的信任危机。
“理论上个人行为应该和公司区分开，但1号人物太特殊。新城全方位把王振华除名，划清界限的做法错了，实际上这是不可能的。”国内某TOP10房企财务相关人士对《中国企业家》分析称，新城的发展问题涉及到勾地的各地方政府、涉及到本地落税和政府关系，涉及到本地银行的授信和贷款等。
也正因此，他对继任者的管理能力表示担忧。“面临这局面，小王（王晓松）是得有多大能力，才能扶大厦于将倾呢？”
相比于切割关系，新城控股的道歉来的晚了一些。
直至7月5日晚间，新城控股发出公开信称，对受害人、受害家庭蒙受的巨大痛苦，深感歉意与不安。“任何侵害未成年人的行为都必须接受法律严惩。”
“按说当晚就该发这样一个声明。”接近新城方面人士对《中国企业家》称，“期间经历了啥，只有他们自己知道。”
“仅有道歉也不够。道歉和赔偿是给受害人的。至于股民和投资者，也理应得到一个交代。”前述地产财务人士续称，在他看来，现在新城面临的最大危机是融资和信誉。尤其是，“这个事件已经引起巨大的社会不良影响，直接把整个行业拉入舆论深渊。”
股债双杀
“始料未及，竟然是这种原因。”新城控股东部城市某投资业务负责人对《中国企业家》感慨。得知此事两天后，他仍抑制不住内心的震惊。
此间，网络还曾流传，王振华此次被刑拘系“儿子做局”、“父子相争”。新城控股相关负责人予以辩驳，称上述说法均为谣传。
另有上海市场证券人士对《中国企业家》称，王振华是7月1日在营销会上被带走的，只不过现在对外口风是“自首”。该消息未得到新城方面证实。
当新城控股发布公告后，新城发展和新城悦股价尾盘闪崩，跌幅均接近24%。此后两日，新城系旗下三只股票继续下跌。其中，5日，新城控股录得第二个跌停板；新城发展和新城悦平开后继续一路下跌，截止收盘，分别跌6.68%和10.88%。
债券方面，7月5日，新城控股发行的“15新城01”“18新控05”收跌2.59%、2.21%，近两个交易日已经下跌了10.59%。
市场预期也不乐观。近日，基金公司纷纷下调新城系的估值价格。有统计称，截至目前，已经有30余家公募基金公司发布公告。其中，27家基金公司对新城控股的估值价为31.12元，相比7月3日42.69元/股的收盘价，出现3个跌停。
汇丰晋信基金对新城控股更为悲观。7月4日起，该公司将新城控股估值下调至25.21元/股，该价格较7月3日收盘时还要跌5个跌停板。另有不少于三家证券机构对《中国企业家》预测称，未来至少还有4-5个跌停。
7月5日晚，新城控股披露评级机构公告。其中，中诚信证券评估有限公司称，对公司实际控制人被刑事拘留、董事长变更等事项对公司后续房地产业务经营、外部融资压力、有息债务偿还、公司股权质押及可能触发的投资人保护条款等方面保持关注。
此外，穆迪、惠誉、标普也对新城系给出评级。7月5日，评级机构美国标准普尔公司报告称，给予新城发展长期发行人评级“BB”，已发行无抵押债券评级“BB-”，评级展望就由“稳定”调低至“负面观察”。
在新城控股遭受股债双杀后，监管层面的关切已经接踵而至。据wind，7月4日上午，江苏省证监局约谈了新城控股董秘，意在了解公司目前经营状况以及相关舆情，并提示新城控股做好相关信息披露工作。
危局之后
“紧急切割关系，暂停巨款拿地，裁员正在路上，高管担心爆仓”，这是网络上流传的“新城自救指南”。但新城方面却说，此类消息的流传，属于有预谋的绞杀，“这个时候哪个企业会出这种昏招呢，一点常识都没有。”
另据新城方面对《中国企业家》的回应，公司目前团队稳定，没有裁员计划。其称，团队稳定是公司平稳走过困难时刻的重要保证。在当前时刻，公司在投资拓展等方面采取相对稳健的措施，是经营工作上的正常需要。
新城未正面回应“暂停巨款拿地“和“高管担心爆仓”的相关质疑。
新城控股东部区域某投资业务负责人对《中国企业家》称，截至目前，他还未收到类似“暂停巨款拿地”的相关通知。“目前我部还是正常跟进辖区地块，延续以往正常运营（状态）。越是关键时期，越要尽职尽责。我们对管理层有信心，但愿公司能够平稳。”针对近期传出的外部猎头挖人计划，他表现淡然，“其实在哪都一样，谁能保证下一站不会遇到其他挑战呢？”
“目前可预见，融资肯定出问题，那就肯定提前暂缓拿地、准备存粮应对意外情况。拿地一停，投资团队必砍，不裁员是不可能的。”国内某TOP10房企投资方面人士对《中国企业家》称。
一则案例是，7月4日上午，大连市自然资源局发出通告，“我局于2019年6月7日在《大连日报》等媒介发布的《大连市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（2019年第37号）中涉及的大城（2019）-10号宗地因故终止交易”。新城原本有意于这块7月8日挂牌成交的地。终止交易也意味着，进入大连市场的计划折戟。
目前看来，“平仓”是当下机构对新城控股的关注焦点。
“现在公司遇到危机，要看市场情绪的宣泄程度了。如果连续跌停，跌破质押平仓线，后果很严重。”中航证券人士对《中国企业家》称。一方面，“新城控股年内有近1000亿的债务要偿还”，另一方面，也要看新城控股的公关能力。“如果市场情绪能够尽早宣泄到位，在平仓线前止跌，那还有救。”
最易引发平仓的，是2019年6月3日质押在上海信托名下的1笔普通质押，该笔质押成本为37.1元，平仓价格为19.29元。另据新城控股6月4日披露，新城发展持有的7.06亿股新城控股股份处于质押状态，占新城控股总股本的31.29%。如若股价持续下跌，“爆仓”的可能性有多大？
“跌到平仓线后，不增加抵押物就会强平。万一大股东股票被抛，控制权问题肯定会涉及。”前述中航证券人士称。
兴业银行市场人士则对《中国企业家》称，“上市公司一般有市值管理，不会让股价跌到平仓线。股民羊群效应、市场的信任危机，是新城需要面对的问题。”
渤海银行东部区域某市场高管用“凶多吉少”比喻现在的新城系。在他所在的城市中，新城控股今年已经拿了超过5幅住宅商业类地块，流动性压力非常大。“新城拿地太猛了，5月底平安还制裁他，后来又被点名。关键现在还要看85后怎么驾驭。”在他看来，新任董事长或许较难胜任职务。“还要看辅佐大臣如何。如果树倒猢狲散，大家就只能各自飞了。”
上述渤海银行人士告诉记者，其所在银行的股东方之一目前已有相关动作，主要表现是，对其不增加信贷投放。
据Wind数据，目前新城系境内待偿债券共21笔，待偿余额为276.60亿元。在监管层频频释放收紧房企融资信号的同时，今年6月，平安银行已经暂停为新城控股继续提供融资。
据穆迪针对新城发展的报告，新城发展截今年至6月底，持有现金400亿至450亿元人民币，连同营运现金流，可足够覆盖到期债务，以及未来12-18个所承诺土地付款。不过，新城发展创始人王振华被拘留对公司信用评级负面，因王振华目前无法管理业务，以及调查结果仍然不明朗。
家族式企业的风险
“发展到一定程度、到了一定规模以后，很多企业会遇到瓶颈，很难再往前跋山涉水。”多年前，王振华曾对媒体如此表示。
公开资料显示，1993年，新城控股集团创立于江苏常州，2016年开始进入高速发展期。据克而瑞统计，2016年-2018年，其销售金额分别为685.2亿元、1260.1亿元及2210.98亿元。当年房企销售排位，也从15名升至第8名。步入前十，是黑马房企的高光时刻。
2017年和2018年，新城控股的销售增速均超70%。2018年年报显示，新城控股实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%；归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，同比增长74.02%，连续三年高增长态势明显。
据新城控股人士介绍，公司在商业部分学万达，热衷三四线布局吾悦广场。而住宅部分的模式则跟头部房企类似。“碧桂园，万科，恒大都是参考对象。”至于公司发展迅速的原因，他认为，主要因为集团总部发展规划战略定位比较准确。“新城没有刻意去学习哪个企业，同行可以参考，但有自己的目标，比如进十强。秘诀就是人、组织，文化（骆驼精神）。”
不过，今年4月，上交所对新城控股发“16问”，要求新城就利润调节和资金往来等问题作出回复，这也引发市场关于其实际创收能力、快速扩张过程中的现金流问题等的质疑。新城控股今年的销售目标是2700亿，但前5月已累计合同销售金额约928.69亿元。
“买方普遍都比较担心，（毕竟）民企老板是公司的灵魂啊。”东吴证券的分析人士对《中国企业家》称，新城模式是双轮驱动，非常依赖政企关系。“现在老板这样了，老的关系能否维持，新的关系能否拓展，都够呛。”
在某央企背景总裁级别高管看来，新城控股未来或将面临多方压力。首先，在产品线布局上，新城多在三四线城市低价拿地，再匹配商业广场，这种业态会沉淀很多现金流，财务状况压力很大。其次，王振华这个事本身性质恶劣，大家比较反感，从政府到金融机构都非常在意，对企业声誉影响非常严重。即便换个人接手企业，短期也会有压力。
不过，该高管推测，短期内银行应该不会对新城抽贷，因为这些贷款都是基于抵押物而来。现在最主要的问题是，一些新增贷款都停了，接下来就看他们团队能不能稳定住。如果团队稍有波动，或者一些项目回款出问题，还是会有压力。“二级市场一般都会过度反应，我看今天又跌停了，股票套压很严重，估计还得有两个跌停。”
在长江证券陆志萍看来，新城控股的公司管理结构及股权集中度都隐含着风险点。比如，新城控股的前两大股东为富域发展集团有限公司（61.06%）和常州德润咨询有限公司（6.11%），这两家公司的法人代表都是王振华一人。
“家族企业往往将保护自身家族成员的利益，置于维护公司运营和股东利益之上。对于这类个人控制权话语权过高的上市公司，不论民企国企，投资者都要提高警惕。”陆志萍称。
易居中国联合创始人朱旭东则公开直言，“新城是王家父子的，现在要切割洗白已经来不及了。”
“新城这个事对整个行业产生了一场地震。”某央企地产集团高管对《中国企业家》感慨称，“虽然是他们家的事，但已经变成行业大事。如果继续发酵，会对整个中国房地产行业产生影响。不过影响究竟多大还要观察，要看我们的政府、社会舆论包括地产界，如何去看待。”
该人士续称，这件事暴露出了整个行业过去所形成的不良风气，比如，粗放发展、粗放经营、不负责任的产品，不太优秀的企业文化。“大家要认识到房地产行业、企业过去存在的一些不足，高管和从业者的不足、产品的不足，深刻警醒，痛改前非。”
不过，另一不具名的民企地产集团总裁对此表现坦然。“有什么好紧张的，不做亏心事，不怕鬼敲门。”
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