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回应金茂“退地”,禹洲地产千亿路上遇融资关卡

2019年06月14日 11:00来源: 锋面News 刘婷
责任编辑:第一黄金网
摘要
冲刺600亿未遂的禹洲地产股份有限公司(01628,下称“禹洲”),正在向千亿目标发起攻击。有趣的是,截至5月

冲刺600亿未遂的禹洲地产股份有限公司(01628,下称“禹洲”),正在向千亿目标发起攻击。有趣的是,截至5月,禹洲只完成了今年670亿元销售额的32%。即使今年实现销售目标,想在明年加入千亿俱乐部,禹洲需实现近50%的增速。

有地才有未来。今年禹洲多次靠拿地上各地楼市新闻的头条,拿地势头一度紧逼碧桂园超越恒大,在土地市场上风光无限。快速扩储的背后,禹洲今年来拿的两宗地块便发生了变动,杭州地块引入合作方,而北京首个项目则遭遇合作方退出的窘境。

今年以来,跟禹洲一样在土地市场上频繁举牌的开发商不在少数。中原地产研究中心统计的数据显示,截至5月20日,年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元,同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。

有媒体引述接近监管人士消息称,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起相关部门的注意”;在住建部指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。媒体报道称,融创中国(01918)、旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK)、禹洲、金地集团(600383)及中国铁建股份有限公司(601186)在内的五家地产商将被列入暂停公开市场发债业务的名单。

而禹洲地产相关负责人表示,禹洲没有接到任何监管机构的通知。一名禹洲投资拓展部人士向锋面News透露,禹洲地产都是经过严谨的算账后才拿地的,以稳健为主,内部的“潜规则”是不拿地王。

千亿路上的退地风波

去年没有完成业绩目标的阴影尚未褪去,禹洲便背着千亿目标在土地市场里狂奔。

6月6日,禹洲发布了2019年前5月未经审核的运营数据。前五个月,禹洲实现累计销售金额为212.9亿元。以全年670亿元的销售目标计算,禹洲前五月完成了约32%。

在过去一年,禹洲实现销售额560.03亿元,未能完成600亿元销售目标。而在今年3月底的业绩发布会上,禹洲地产创始人、董事局主席林龙安表示,禹洲还是朝着2020年千亿目标在前进。这也意味着,禹洲在两年内需完成从560亿到千亿的跨越。

军令状已立,禹洲正加快拿地,备弹药屯粮草。开年以来,禹洲便喊出“决战一季度,首战即决战”的口号,朝着以“每周一块地”的频率为目标进行快速布局,并且在未来的一段时间内仍将继续保持下去。

克而瑞研究中心数据显示,今年一季度禹洲新增土地价值159.8亿元,在房企中排名第11,排名紧逼碧桂园控股有限公司(02007),超过中国恒大(03333)。值得注意的是,1-3月禹洲操盘金额为99.6亿元,即其前三月的销售额几乎都用来买地。

进入4月份以后,禹洲放缓了拿地步伐。克而瑞研究中心数据显示,1-5月禹洲新增土地价值205.4亿,在房企中排名下调至23名。

在禹洲大手笔“买买买”的项目中,不乏高溢价的地块。5月16日,禹洲拍下三圣乡地块高调入蓉,成交价为18400元/平方米,溢价率134%。次日,禹洲以总价46.6万元竞得杭州拱墅区地块,楼面价24815元/㎡,溢价率29.83%。值得注意的是,该地块溢价率限定在30%。

土地战场上初战告捷,“意外”也紧随而来。今年以来禹洲拍下土地中,有两宗土地尚未捂热便出现了变动。5月28日,宋都基业投资股份有限公司公告宣布,将投资23.28亿元与禹洲合作开发杭州拱墅区地块,并获得项目公司一半的股权,禹洲则拥有项目公司另外50%股权。

禹洲为何在拿到地块11天后引入其它房企共同开发?一名杭州业内人士对锋面News表示,宋都和禹州地产此前有合作经验,此次牵手并不意外。这宗地总价较高,按照当前区域在售价格测算几乎无利润可言,联合开发有利于降低开发风险。另一方面,宋都作为本土房企对当地市场更熟悉,也能扩充其在主城区的土储。

杭州拱墅区地块引入合作方的同时,禹洲的另一块地的合作方正在退场。5月27日,中国金茂挂出天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。信息显示,天津北方泽茂企业管理有限公司所持项目,是今年2月中国金茂和禹洲联合拿下的北京通州永顺镇的两幅地块。

金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在此前的股东大会上解释退出的原因,称“董事会对地块的授权价格比现在合作企业拿的价格要低。”

此次,禹洲相关负责人则对锋面News回复称,对金茂内部决定不做评论。拿地前,禹洲投资团队对该地块做过全面评估,项目能够保证销售业绩和相应的利润,同时也是禹洲进入北京的首个项目,具备战略意义。至于金茂的退出是否会影响该地块的开发,禹洲相关负责人表示,目前,金茂的退出对该项目后续工作并无影响,禹洲仍在有序推进各项相关工作。

融资关卡

有钱才有地。融资的通道逐渐变窄,与时间赛跑的禹洲要做的是抢夺更多的“粮票”。

宏观环境并不利于房企快速扩张。多名房企融资人士表示,目前房地产行业的融资业务确实在收紧。同策研究院数据显示,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。

“‘23号文’出来后,不再允许明股实债的操作了,‘前融’项目( 没有取得四证之前的前端融资)要求也更严格了。由于资金比较紧张,很多机构都不能做‘前融’拿地板块。”一名信托公司资产运营部经理对锋面News表示,随着融资渠道不断在收紧,未来房企融资成本也将越来越高。

该人士提及的“23号文”指的是5月17日,银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》。通知要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

从短期偿债压力看,禹洲地产短期有息负债占比较高。截至2018年底,其流动负债中计息银行及其他借贷为86.8亿元,同比增长29%。其中,39.78亿须于一年内偿还,28.78亿须于1-2年内偿还。总体来看,截至2018年底,禹洲负债总额为936亿,其中流动负债占比为68%,达到645亿,同比增加34.38%,短期负债规模增长明显。

短债压力面前,禹洲也加快了发债的频率,并不惜高利率发债。在过去一年,禹洲的平均融资成本为7.23%,而2017年该数值仅为6.02%。今年1月和2月,禹洲先后发行了三笔5亿美元的优先票据,利率分别为8.63%、8.5%和8.5%,主要用途均是用于现有债务再融资。4月2日,禹洲发行35亿元的公司债券,分为两个品种,利率分别确定为6.5%及7.5%,主要用途为偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,优先票据的发行说明企业在融资方面有较好的导向,体现了企业较好的资信状况。房地产企业融资说明企业资金上存在一定的压力,而融资成本较高更能说明房企资金压力较大。对于禹洲而言,融资工作要注重项目运作,因为融资过于频繁,给投资者会留下资金方面有压力的印象。

值得注意的是,近年禹洲对债券融资的依赖度越来越强。wind数据显示,2016年-2018年,禹洲债券融资占比分别为21.35%、47%和49.37%。一般而言 ,债券融资因周期长、范围广、金额大受企业青睐,但相比起银行和其他借款(金融机构借款),债券发行受市场环境的影响较大。禹洲相关负责人对此回应表示,其不会只依赖单一或某些融资方案。“禹洲的融资渠道均非常畅通,比如境内公司债,ABS等,境外的美元债及银团贷款,力求以比同业低的利率,优化债务结构及融资年限。”

禹洲一直强调的是利润、规模与风险控制三驾马车平衡发展,即实现盈利增长,稳健扩大规模,同时做好风险控制。在融资收紧、增速放缓的情况下,禹洲是否能如期实现目标?在月初的股东大会上,林龙安的答案是:“我们今年目标是670亿,这个目标一定会完成,而且我们期待能超越这个目标。”

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