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港商“暴发户”潘苏通的地产往事

2019年06月14日 04:00来源:腾讯网
责任编辑:第一黄金网
摘要
拥有中国第一高楼   撰文 | 舒克   出品 | 大摩财经(ID:damo

  拥有中国第一高楼

  撰文 | 舒克

  出品 | 大摩财经(ID:damofinance)

  风云诡谲的香港启德地块再起波澜,曾位列香港十大富豪的潘苏通被卷入风波中心。

  潘苏通旗下的高银金融(0530.HK),上月力压长实、新鸿基、鹰君等知名财团投得启德机场旧跑道区商业地,却在交易日当天临时反悔。6月11日,高银金融发布公告,将暂停清付启德地块111亿港元余额,这样意味着高银金融要退出这宗在一个月前刚投回来的地块。

  这个结果非常突然。在刚投得地块之际,高银发言人还曾“欣喜”表示该地块是香港市区绝无仅有的海滨全维港海景酒店及商业用地,将计划兴建地标式高级酒店和办公大楼,预计总投资额约160至180亿港元。

  但未及一个月,高银就临时变卦。高银方面给出的解释是近期由于经济前景不明朗,将对商业地产市场存在负面影响,动用180亿港元总投资额,会有很大风险。在高银前一日举行的紧急董事会上,高银3名执董和3名独立非执董均投票反对,最终以6:2的投票决定放弃启德地块交易。

  取消交易将没收高银金融此前支付的2500万港元定金,同时若该地块重新出售价格低于此前的成交价,高银金融将被追收差额。

  值得一提的是,高银金融实控人潘苏通对该决议投出了反对票。潘苏通此前曾多次表达对启德地块的喜爱,自称投到这块地,“兴奋了两个晚上”。对于该地块最终“走宝”,潘苏通在随后的媒体电话会议中表示“无奈和茫然”。有消息称,在前一日的紧急董事会上,潘苏通曾想以个人名义将地块买回来,但囿于上市公司机制问题只能作罢。

  虽然是“被服从”的少数派,但潘苏通仍不忘给自己“加戏”。在其不多的回应中,他始终坚信这是一个非常好的项目,自己“最情有独钟”,如果再次拍卖“一定会积极参与”。

  “暴发户”潘苏通

  如今很少见诸报端的潘苏通其实是一位传奇富豪。

  现年56岁的潘苏通出生于广东韶关,早年曾移居美国。1993年,潘苏通抓住与松下电器合作的机会,在香港创立了松日集团,主要代工生产MP3和卡拉OK机等电器电子产品。

  松日很快大获成功,其生产的一款卡拉OK机占据了当时全国90%的市场份额。潘苏通也从韶关的一个穷小子,一跃成为时髦的广东“款爷”。

  大佬玩足球的俗套,潘苏通当然也没有放过。1995年,潘苏通创办广州松日足球俱乐部。但这支球队在随后的6年间多次经历升降级,最终在2000年沦为乙级后解散,潘苏通过亿投资血本无归。从此,足球成了潘苏通最不堪回首的往事,也为其新生埋下伏笔。

  2002年,与潘苏通熟稔的英皇老板杨受成了解其在足球圈的蹉跎之后,将上市公司英皇科技交给了落魄老潘,助其从头开始。潘苏通的MP3业务以“松日控股”(0283.HK)之名借壳上市。2008年松日控股更名为高银地产,2017年高银地产完成私有化,为潘苏通全资拥有。

  在高银地产更名的同一年,潘苏通还发起收购了另一家香港上市公司广益国际,也就是高银金融的前身。眼下这两家公司构成了潘苏通的主要资产。

  凭借高银地产、高银金融两大上市平台,潘苏通的财富在新世纪飞速暴涨。2015年,“高银双雄”的高位股价给其带来2000亿港元的身价,位列当年香港十大富豪之一。而其暴富还与当年的中国首富李河君有一段因缘际会。

  李河君带领汉能薄膜发电(0566.HK)2011年在香港借壳上市。上市之初,汉能薄膜股价一直不温不火,直到2014年第四季开始,股价从1.2港元左右一路攀升,在2015年3月底最高超过9港元,成为当年最大妖股。李河君也借此成为当时的中国首富。

  潘苏通是李河君的广东老乡,高银金融也是汉能薄膜的财务顾问。几乎与汉能薄膜同样的路数,高银地产和高银金融在2015年初同时爆发,股价分别从4港元左右和3港元左右暴涨至最高29.5港元和35.4港元,是继汉能薄膜后的最大“妖股”。

  但和前首富李河君一样,潘苏通很快也经历了财富的过山车。在汉能薄膜崩盘后仅仅一天,高银系两只股票同时断崖式下跌。仅仅一个下午,潘苏通的财富缩水800多亿港元,在福布斯实时更新的富豪榜上,其排名转瞬从第21名滑落至66名。

  身价缩水并没有打倒“前香港十大富豪”潘苏通。在当时的采访中,潘苏通对股价暴跌格外“超脱”称“一个真正的富人不会每天数他有多少钱,把我的名字从富豪榜上拿下来,这样更好。”

  事实上,“真正的富人”潘苏通当时已经盯上了房地产。

  “老司机”折戟第一高楼

  潘苏通进入房地产的第一个项目,就要建中国第一高楼。

  时间可以追溯至十二年前,彼时松日控股还未更名为高银地产。潘苏通开始了在房地产市场的第一次尝试。2007年起潘苏通陆续买下了天津五宗地块,总建筑面积189万平米,命名为高银Metropolitan(即“新京津·高银天下”)。2010年,潘苏通再买下附近两幅土地,用以打造马球会。

  潘苏通是不是想一举“掌握天下”无法得知,但彼时的高银天下仍让外界疯狂。项目涵盖117层的中国第一高楼高银117大厦、国际商业中心(CBD)、包括独栋豪宅、公寓及联排别墅在内的富国高银住宅区以及天津环亚马球会。几乎汇聚了“暴发户”痴迷的一切元素:高楼、豪宅、马术和奢华的生活方式。而潘苏通也对之自豪不已,将其称作“一个艺术品”、“我希望它经久不衰”。

  但潘苏通想象中的美好生活在天津没有实现。高银天下位于天津滨海高新区,在规划为产业新区前长期被工厂和荒地包围。附近除了产业园上班的白领外只有当地农民——这些人显然不是高银豪宅的目标受众。潘苏通也没有逃脱天津让豪宅“折戟”的怪圈,公开报道显示,富国高银在2013年推盘两年之后,仅仅售出12套房子。而这个远超天津房价的豪宅楼盘不仅从未降价,也极少对外发布广告。

  尽管富国高银端着高冷姿态拉开与其他“平民”楼盘的差距,但其庞大的资金需求,很快让潘老板陷入资金困境。

  为拿下天津地块,2007年至2010年,高银地产以发行新股和可转债的方式筹资超过80亿港元。大股东潘苏通一直不间断为其“输血”,承担其中绝大部分出资。

  按潘苏通最初的时间表,高银天下项目总投资100亿美元,预计2016年完工。但直至今日,高银天下核心项目高银117仍在安装玻璃幕墙,最新的竣工日期已推延至2020年。

  2015年7月,高银地产曾对外透露,高银天下已投入400亿元,余下资金来源将为售楼收入及大股东出资。但高银天下没有挺到那一天。

  在高银地产在退市之前,潘苏通为高银天下找好了新的买家:他自己和四大AMC之一的中国信达。2016年高银地产将包括117大厦在内的高银天下运营主体高音天津大部分资产以180亿元打包出售给一家合资公司,中国信达及旗下信风投资与潘苏通同时为合资公司提供委托贷款,双方各出资90亿元。

  这其实是一次通过委托贷款方式进行的融资行为,截至高银地产退市,合资公司仅在2016年3月1日通过二次抵押的方式为高银天津带来60亿贷款。

  虽然用中国最高楼打造美好生活的布局沦为镜花水月,高银117大厦也在之后传出要卖给“接盘侠”孙宏斌,但潘苏通的地产布局仍进入九局下半。

  激战启德

  潘苏通的地产布局最终仍回到了他熟悉的港岛。

  在高银地产达成抵押协议的第二天,潘苏通旗下另一个上市平台高银金融以近64亿港元天价拍下九龙何文田常盛街地块,折合每平米约117万港元,是当年香港卖出最贵的一块地。

  一边不断融资贷款,一边“土豪”范儿大手笔拿地。潘苏通唱的什么戏不得而知,但是和高银117大厦一样,何文田“地王”最后也被潘苏通收入自己手中。2018年4月,潘苏通以总价64亿港元从高银金融手中买下何文田地块60%股权,同时买入的还有港铁何文田站物业发展项目第一期50.1%股权,作价60亿港元。

  何文田站物业发展项目是高银金融和华融金控在2016年12月联合投下的地块,二者分别持股83.5%和16.5%。港铁并未公布中标价格,但高银方面曾公布,项目总发展成本为130亿元,拟建5幢住宅和2幢会所。而潘苏通在继高银金融手中拿到控股权仅仅一天后,再从华融金控手中收拢剩余16.5%股权。

  在此期间,潘苏通还完成了高银地产的私有化。虽然潘苏通在两家上市平台中持股一直很高(高银地产64.4%,高银金融70.67%),但从启德地块最终反悔可以看出,潘老板也无法百分之百让董事会听命于己。

  高银地产从2015年股价暴涨前就不断传出私有化传闻。但直到2017年8月才最终完成强制收购退市。潘苏通以每股9港元的价格收购了高银地产全部股份,总价超过110亿港元。至此,潘苏通将高银天下的全部项目收入囊中。

  忙完天津项目,放开了手脚的潘苏通又盯上了房企激战的启德机场地块。启德机场位于香港市区内,九龙半岛南岸,维多利亚港之滨。自1998年机场关闭以后,整个启德发展区被规划为集CBD、住宅、体育、旅游各种功能于一体的城中城。优越的地理位置让启德地块一直是香港地产江湖的“兵家必争之地”。新鸿基、新世界、会德丰、恒基兆业、中海、保利置业、海航等港资大佬和内房龙头都聚集于此。

  2018年11月,高银金融和潘苏通个人以近90亿港元的价格投得香港九龙启德4B区4号地块,总占地面积约9700平米,高银金融持有60%股权,潘苏通持股40%。今年4月,高银金融公告拟以21.6亿港元的初步代价收购潘苏通持有的剩余股份。一旦达成,启德4B区4号地块将全部划入上市公司麾下。

  启德4B区4号地块是香港启德前机场跑道第二幅出让的住宅地,地处启德发展区中心地带,将连接日后的沙中线启德站。而高银金融刚刚退订的启德4C区4号地块是首幅批出的跑道区商业用地,与4B区4号地块相邻。

  在潘苏通最初规划中,两幅地将按商住配比协同发展,再造一个豪宅区。和天津项目一样,4C区4号地块将被兴建为地标式高级酒店和办公大楼。

  虽然潘苏通多次对此表示信心,但不知是否由于高银天下的阴影仍未散去,高银金融董事会多数票支持放弃启德4C区4号地块。强势如潘老板,在规则面前也只能妥协。至于是否会像其所说的一样,将以个人名义投回,除了高银金融如今考虑的时局外,还要看潘苏通能否再次从如林房企中杀出重围吧。

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