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楼市艰难!北京土拍降温,广州地王解套难,粤泰割肉自救……

2019年06月10日 22:00来源:腾讯网
责任编辑:第一黄金网
摘要
摘要:一个小阳春、小宽松,周期不超过6个月。基本就给你一个季度高潮,然后又收紧

  摘要:一个小阳春、小宽松,周期不超过6个月。基本就给你一个季度高潮,然后又收紧

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  端午假期,和合肥、成都、重庆的朋友聊天,都说二手房卖不动。

  其中一个朋友说,自己和朋友的房子挂了几个月,一直没卖出去。

  小阳春,短暂带动过部分城市二手房趋暖,但近期又归于平庸。杠杆游戏说这个,部分高位投资房子的杆友估计不高兴。

  投资房子,和玩股票一样,普通人都只能玩二级市场,目标就是溢价套现。行情迟迟不来,你让人怎么爽?

  这样的不爽,我觉得恐怕还要持续一段时间。具体多久不知道,看完今天我总结近期的一些事件,估计大家都会明白:

  ——楼市小阳春“入夏”基本宣告失败。

  最高层再次喊话“房住不炒”,接着5月末苏州调控升级,大概算是标志。楼市更多的消息,随即接踵而至。且看下文。

  1、5月销售放缓,小阳春“入夏”闯关失败。楼市一切的价格基础,都来自于销量。没有一定的销售,现金流无法维持平衡,价格也没办法坚挺。

  对于楼市投资者来说,销量不够好,二手房价格也好不了。

  我国统计局1-5月的全国房地产开发和销售数据,还要过几天才发布。但杠杆游戏找了研究机构对百强房企、主要城市的监测发现:

  5月,受主要城市成交下滑影响,百强房企业绩同比增速较3、4月有明显回落。这和大家的感觉也是一致的。

  分城市来说。重点城市房地产市场降温,成交量再次步入下降通道。

  也不能一概而论,比如主要一线城市,市场需求依旧坚挺,单月成交量刷新年内新高,北京更是翻倍增长。

  而多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落,其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市,济南、大连成交量更是降至历史低位。

  前期热点城市,典型如苏州,在调控升级后成交明显放缓。

  我国房企一哥碧桂园,6月9日晚间公告,5月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币543.3亿元,较2018年5月同比减少4.88%。

  归属公司股东权益的合同销售建筑面积约582万平方米,2018年5月同比减少4.14%。

  碧桂园1-5月销售面积毕竟遥遥领先,体量太大,单月有点减少倒也可以理解。但这确实说明,5月楼市入夏闯关失败。

  2、北京土拍市场明显降温。杠杆游戏一直说,北京、深圳的楼市变化,非常值得关注。北京离政策最近,执行坚决;深圳离市场近,市场反应最灵敏。

  所以,这两个城市楼市的一举一动,都是是明显的信号。

  新一期经观就报道说,5月28日,在李兆基宣布辞去董事局主席一职第二天,恒基兆业在北京以30.2亿元价格拿下孙河地块。

  作为今年北京推出首个不限价地块,这块编号为2019-007的地块吸引了10家开发商参与竞拍。

  但有趣的是,与孙河地块一同成交的共有4个地块,除了孙河地块外,另外1幅住宅公建混合用地和2幅商办用地报名参拍的企业均只有1家,最后均以底价成交。

  中指院数据显示,2019年前5月北京土地出让金收入714亿元,同比增长了18%,在全国300个主要城市中排名第四。也有的研究统计说是第五。无论如何,这似乎不错。

  但与今年一季度589亿元的土地出让金、全国排名第一相比。4、5月两个月,北京土地出让金收入只有125亿元。

  在近期北京举办的土地推荐会上,北京规自委会一口气推出57块经营性用地,但反响平平。

  据一家主要业务在北京的房企营销负责人透露,多数房企对在北京拿地较为谨慎,“为什么不愿意拿地了,原因明摆着嘛。”

  一方面,北京每年施工期短,一方面去年以来限竞房项目大规模入市……所以开发商拿地谨慎了。

  3、广州地王解套难。其实,这句话放到全国任何一个地方皆如此。

  媒体近期就报道,保持广州单价地王记录至今的时代中国地块,仍处于“正负零”以下;

  曾涉嫌违规施工的中冶万宝地块项目未开放营销中心,项目相关负责人6月6日对长江商报记者表示,目前正在施工建设当中,预计今年入市销售,但具体时间并未确定。

  同时,保利地产,日前披露了计提存货跌价准备情况,多个项目合计计提存货跌价准备金额达到23.42亿元,其中广州保利广钢219项目、保利广钢224项目两个高价地项目计提存货跌价准备近11亿元。

  2016、2017年土拍市场火热,诞生了很多单价和总价王。很多地块的地价和周边的房价相差无几。赶上调控限价、限购,怎么定价、怎么去化,成为难题。

  一些资金成本高的企业,陷入调整期不可避免。比如杠杆游戏之前写过,典型如部分闽系房企,泰禾等,曾创造多个地王。2018年陷入忍痛割肉,抛售多个重点项目……

  还好,目前来看,似乎稳住了。毕竟今年前几个月,楼市也出现了回暖。包括融资也有放宽。

  4、困境中,粤泰割肉自救…近期典型如广州粤泰集团,其公告就宣布,与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了五份项目转让协议,交易对价总计63.97亿元。

  值得注意的是,杠杆游戏注意到,公告显示,交易双方同意暂时预留合计14.12亿元,用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等。

  这句话恰恰说明粤泰资金的紧张,此前工程款、税费等需要支付。

  粤泰股份自己就说,本次合作是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。

  是的,粤泰去年开始已经已出现多宗债务违约,一些项目没能入市销售。

  如公告披露:

  广州嘉盛项目存在对外提供抵押担保的情况,上述担保所涉债务剩余本金余额合计约11.96亿元。截止本公告披露日,该项目存在被司法查封及轮候查封的情况,涉及债务诉讼剩余本金余额合计为25.96亿元。

  困境中,必须想办法度过难关,只好割肉给财大气粗的世茂。

  其实2017年以来,粤泰已经出售过一些项目股权。调控让一些中小体量房企陷入被动,类似的例子其实还有很多。

  随着此轮调控的长期坚持,近期调控玩的小波段,再次从结构放松变为局部强化,一些房企还没有享受完小阳春的滋润,又要面临压力了。

  5、楼市艰难要不要对赌?这个问题,一方面是给房企,一方面也是给楼市普通投资者的。

  对于房企来说,这几个月很多拿地极为热情、溢价很高。这对于稳定预期很有意义,但杠杆游戏要说,今天的预期是否转化为未来的现实?

  调控简单说只有2个可能:一是放松;一是坚持为主,结构性放松。前者,意味着开发商的对赌奏效。后者意味着,部分房企到时又要面临今天的困境。

  而对于普通投资者,杠杆游戏此前做了数据研判,随着部分限售期到,以及对调控前景的担忧,今年开始大量二手次新房将挂牌入市。

  毕竟,大家买房投资不是用来出租的,而是要卖了变现。所以,一有机会就要卖。很多人投资房子还是有资金成本的。

  在前景不明的当下,我还是那个建议,不要超过自己可以承受的杠杆投资。

  回到文初,我那几个朋友二手房挂了几个月没卖出去的事。我说其实降2000块钱/平米,一下就卖了。

  朋友知道我是说笑的。毕竟谁舍得?

  只要形势不是明显急转直下,比如动辄降几千,看不到稳预期的迹象,房贷可以正常供,谁都不愿意割肉。

  此前我就做了总结,这轮调控有趣就在于,调控玩的是小波段。

  松一下,买房小热情回来后,经济稳住了,又点名几个热点城市,传达出收紧的信号。

  一个小阳春、小宽松,周期不超过6个月,基本就给你一个季度高潮。然后又收紧。看经济需要,接下来也可能小放松,然后再小收紧。以此类推。

  在这样的波段调控中,没有一定的资金实力和优质标的选择,我想是很难赚到钱的。但是希望,却每个几个月给你一次。游戏的主人不是你,懂吗?

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