沉默17天、申请两次延期后，香江控股（600162.SH）终于回复了上交所。
6月3日，香江控股发布公告，针对上交所此前发出的关于公司2018年年报问询函，给出了相应回复。在这份43页、长达8000字的回复中，香江控股开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现的窘境，也逐一浮现。
公告内容显示，2017年底，天津25亿收购案带来的连锁反应，进一步将香江控股拖向“泥潭”，其营收、净利润均大幅下滑。
年报显示，2018年香江控股实现营业收入41.35亿元，同比下降12.21%；实现净利润5.09亿元，同比减少38.93%，为三年最低值。而其股价从去年1月12日复牌后3.92元的高点，下跌至2.28元，市值损失达57亿元。
高价脱手烫手山芋
这家上世纪90年代起步于深圳金海马家居的广东老牌企业，创始人为刘志强、翟美卿夫妇。2000年起涉足房地产，三年后实现借壳上市即现在的香江控股，并凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在广深地产界一举成名。
2006年前后，这对夫妇跟随着合生创展的朱孟依来到了天津宝坻，划了一个2300亩的圈，准备在这片荒地上大干一场，复制其明星楼盘香江锦绣花园。
末了却落得一地鸡毛。天津香江项目最初瞄准了北漂一族，然而受到了环京限购的影响，加之区域配套缺乏和定产不清，导致产品滞销严重，去化堪忧。
长达10年的销售，这个超大楼盘不仅进度缓慢，且销售率极低，负责运营的三家公司亏损连连，其中两家早已资不抵债。而这期间，三公司在2012年左右甚至出现了销售困难和产品积压情况。
不温不火的销售状况，让香江控股的大股东两度萌生退意。2017年12月，香江控股从控股股东南方香江集团手中斥资25.02亿元收购天津香江锦绣花园的三个项目公司65％股权（天津公司森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业）。
香江集团“金蝉脱壳”之后，25亿元的现金收购却使香江控股面临巨大的资金压力。
2018年末，香江控股短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计42.43亿元，而货币资金余额仅26.24亿元，且其中2.6亿元处于受限状。不仅如此，香江控股2018年的经营性现金流量净额骤降615.87%至-29.41亿元，引来了监管部门的问询。
对此，香江控股回复称，截至4月30日，公司已归还借款18.84亿元，借款余额约为63.81亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约23.98亿元，公司资金余额约30亿元。下半年将利用存量资金和销售回款归还银行借款。
问询函同时也指出，报告期内，2018年度资产负债率提升15个百分点至75%，同时公司存在较多的应收款项和资金拆借行为。
香江控股则回复称，“截至4月底，公司已归还部分金融机构借款，资产负债率得到明显改善。”今年一季度销售商品、提供劳务收到的现金为17.18亿元，经营活动产生的现金流量净额为9.95亿元。
重仓天津开发遇阻
收购之时，天津三公司信誓旦旦承诺2018－2020年分别累计完成3.53亿、4.41亿、3.76亿，共11.7亿的利润。而今，该项目承诺的业绩非但未完成，甚至装到香江控股就开始亏损。
监管部门将矛头指向大股东涉嫌“掏空”上市公司，问询函指出，收购时天津三公司净资产合计为负0.41亿，收购溢价率高达62倍。然而，2018年，这三家公司非但没有盈利，反而分别亏损了1231万、594万、2931万。
问询函中另一个核心问题是，香江控股在天津、广州和成都储备的规划建筑面积位居前三位，其中天津高达160.6万平方米，远高于后两者的64.3万、37.4万平方米。但2018年天津项目的可供出售面积仅为24.03万平方米，而销售面积仅为1.9万平方米，销售比例仅7.9%，预收房款约为0.9亿元。
上交所要求香江控股“基于2018年天津三公司的利润情况，以及项目所在地区的房地产政策和去化情况，说明是否存在业绩承诺难以完成的可能”。
香江控股则指出，从年初至5月25日，天津三公司的房地产项目销售已新增认购8.59万平米。目前天津项目可售面积17.67万平方米，今年下半年预计新推产品13.8万平方米。
此外，香江控股也不得不正面进行风险提示，由于天津市 2018 年实施环保等整改措施，导致天津三公司的开发周期和预售证取得晚于预期。天津三公司由于受市场竞争、房地产行业政策及宏观经济的影响，存在业绩承诺可能无法实现的风险。
回复问询函期间，5月21日，香江控股选举翟美卿为公司董事长兼总经理，并选举产生第九届董事会各专业委员会组成人员。值得注意的是，刘根森作为本届战略委员会里的新面孔，其另一个身份是香江集团创始人刘志强、翟美卿夫妇的大儿子。
刘翟夫妇正将未来家族最重要的产业交到儿子手上，刘根森是否能扛起这面大旗，我们不得而知，但他必须先面对天津项目这个烫手山芋。
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