近日有分析师称，中国房地产在今年的调控高压之下很难续写销售神话，但是地产股估值“太便宜”，多家机构纷纷上调对其评级。开发商们今年很可能在股市中成为赢家。
地产股
在彭博调查的七家银行及券商机构中，瑞穗、中金等五家预计香港上市的中资地产股今年将跑赢大盘，特别是那些在土地储备、现金流、品牌等方面具有优势的大型开发商。中金公司在报告中称，一季度中大盘H股地产股有约20%的上涨空间，小盘股上涨空间可能更大。
去年中国商品房销售额和销售面积双双突破纪录，多家房企跨入三千亿军团，而地产股却创下五年来最大跌幅。机构普遍认为，去年远超预期的销售将体现在开发商2017年的业绩中，成为今年地产板块的最大助力。此前的股价下跌已经基本消化了楼市调控措施的影响，而一项衡量房地产投资水平的指标显示，中国开发商对市场前景重新变得乐观。
华泰证券分析师谢皓宇表示，由于新盘出售到交房当中有一到两年的时间差，而开发商按交房来确认业绩，因此“至少说2016、17甚至是18年业绩可能都还不错。”“今年销售预计将下滑，但会比市场预期得好，投资则可能远远超出市场预期，”他说。
彭博汇总20家香港上市中资地产商的数据显示，去年合同销售额合计增长56%，远超2015年21%的增速。华泰证券旗下的华泰金控在1月18日报告中预计，受强劲销售收入推动，2016年香港中资地产股的核心净利润预计同比增长18.2%，2017年预计增长22%。
地产股与楼市冰火两重天
自去年9月底以来，中国各地为抑制市场投机相继出台了严格的限购限贷政策。调控措施抑制了地产股的反弹势头，追踪22支主要在香港上市中资地产股的彭博行业中国房地产价值同业指数去年全年跌逾11%，创五年来最大跌幅，而同期基准恒生指数上涨0.4%。
但在政策施行几个月后，开发商对调控的担忧正在减弱，房地产投资开始加速。根据彭博基于中国国家统计局数据计算得出的结果，中国12月房地产开发投资同比增长11.1%，远高于11月5.7%的增幅;房屋新开工面积增幅也从11月的3.3%跃升到了12.5%。
“调控对股价的影响已经消化得七七八八，”华泰证券的谢皓宇称，“接下来不是看调控，大家都知道今年的调控肯定不会有任何的放松，市场现在关注今年的销售和投资是否能超预期。”
地产股“太便宜”
过去两个月有多家机构上调了地产股评级，其中摩根大通将中国海外发展上调至“增持”，麦格理将万科上调至“跑赢大盘”，花旗将中国恒大评级上调至“买入”，并将碧桂园上调至“中性”。
“股票市场没有那么悲观，我们上调了部分地产股评级，因为估值太便宜了，”瑞穗证券分析师Alan Jin指出，“即便整个政策大环境不太好，但什么东西都有个价值。” 瑞穗上个月将中国海外发展评级从“中立”上调至“买进”。
高盛在中国的合作伙伴、北京高华证券也在10日报告中称，房企估值已经计入了行业的“深度下行”。高华证券称，考虑到中国经济的增长潜力，目前估值过于悲观。
今年房地产股票随大盘略有反弹，但估值仍低。年初至今，彭博行业中国房地产价值同业指数反弹已近7%，其12个月彭博预测市盈率目前只有约6倍，低于恒生指数的近12倍。
在彭博统计的20家中资地产公司中，去年销售目标平均超额完成率为18%，高于2015年的4%。其中，四成企业销售额过千亿，中国恒大以3,734亿元人民币的成绩成为销售冠军。
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